■特约撰稿人 王毅敏

经营型物业（多指商业楼、写字楼、店铺、门面房、商场、卖场等以租赁为主的物业项目）如何保值增值，是投资者首先考虑的。那现实情况怎样？投资者的利益是否能够得到保障？

前不久，笔者在某个群里看到一张图片（如图），显示是一栋大厦，共42层，每层都布满了各式酒店的霓虹灯招牌。以时光酒店为分割线，以下应该是商业，以上是公寓式酒店，笔者大概数了一下，有招牌的大概有20多家。这栋大厦40层都是公寓，有店铺招牌的这面显示一层有14个房间，从外部构成来看电梯、步梯应该在里面，按照这种格局，这栋大厦应该是双面楼，对应那面最少会有8个房间，这样一来每层应该至少有22个房间，整栋大厦就有880间房子。

因为笔者最近对酒店、公寓、民宿颇为关注，就把这张图片发到了微信朋友圈。笔者交友甚广，不到10分钟，有网友评论说这是贵阳花果园的二号楼。还有人评论说：这不是现实版的弹幕吗？

目前，像贵阳“花果园”这样的现象不在少数，比如潘石屹的建外SOHO。当年潘石屹出名就是靠建外SOHO，他通过炒作把这个设计得不伦不类、在销售阶段就各种问题层出不穷的楼炒作成一个明星项目。

而三里屯SOHO就更烂了，老潘靠着和他老婆的明星效应，忽悠了不少山西及内蒙的煤老板。可最终，三里屯太古汇生意火爆，而三里屯SOHO因为散售后没有统一招商、统一运营、无任何商业运营规划，几乎是一个“死盘”。这也使得老潘最后吸取教训，后来的上海凌空SOHO就变成了自持，靠收取租金来统一运营。

再比如郑州的第一个“城中村”改造项目——曼哈顿，当年吹上天，如今也不过如此吧。

还有青岛的证大广场，四栋公寓里有二三十家公寓运营商，还不如这个“花果园”有店铺招牌，仅在窗户上用红布写上“出租”再留一电话。

这样的散售项目大量存在，尤其是公寓。笔者认为，造成这样结果的原因，是开发商一无经营商业地产的能力；二是房地产市场经营商业物业的人才匮乏；三是经营型物业操作起来麻烦且利润低。

笔者认为，无统一经营管理的物业会出现以下对项目升值有害的影响：

1.物业形象不好，内部管理脏乱不堪。因为介入的运营者太多，导致大家对项目都不负责。

2.经营者素质参差不齐，外部形象与内部管理不够档次，租金水平不高，物业价值得不到保障。

3.诸多经验者入住，会因竞争而抬高房价。短期看对房东有利，长此以往，租金哄抬过高会导致房东心理价位提升，最终极有可能导致租客没有利润可赚，最后弃租，物业出现长期租不出去现象。

那散售型物业如何增值保值呢？

首先在设计阶段就应提前准备，为今后经营留足空间，动线设计要合理、经营活动要有场地。

其次，让未来运营公司前期参与到设计中去，比如公寓要请酒店管理公司或者公寓租赁公司的人参与其中，在空间格局大小、动线设计、间数、单间面积配比、装修风格及装修投入等都要做到事先规划。

再次，销售阶段运营团队要介入，未来项目运营团队要负责向开发商销售团队培训有关运营的专业知识及未来的运营方式等，让购买者心中有数。

最后，参与装修全过程，避免出现不合理的二次装修，降低成本。

统一规划经营范围及规模，对不同的楼层及方位安排适合的经营业态，做到合理、合情、合规；能够引进品牌的绝不让假冒品牌进来。当然前提是要与项目相匹配。经营要抱着前期培育、中期赚钱、后期感情加深，四方共赢的想法——消费者、经营者、投资者、物业销售者。只有这样，才能使得物业能够很好地增值保值，并高于市场平均值。