■特约撰稿人 王毅敏

我市与河南省其他城市的房地产市场是有明显的区别的。由于双汇集团驰名国内外，再加上近几年我市沿河两岸的开发建设，市容市貌有了极大改变，吸引了不少房地产开发企业前来投资洽谈，却被我市处处林立的楼盘所震惊，继而不敢贸然进驻。而现有的一些楼盘销量目前也表现平平，那我市房地产市场究竟是怎样的情况呢？

据我市官方统计的房地产市场数据显示，我市今年第二季度商品房实际销售总面积70.87万平方米，同比增长248.26%，其中住宅销售面积58.06万平方米，同比增长245.39%，占商品房销售面积的81.92％；非住宅销售面积11.57万平方米，同比增长226.84%，占商品房销售面积的16.33％。上半年商品房实际销售总面积169.18万平方米，同比增长383.23%，其中住宅销售面积150.38万平方米，同比增长424.15%，占商品房销售面积的88.39％；非住宅销售面积17.56万平方米，同比增长177.85%，占商品房销售面积的10.38％。新建商品住宅均价为每平方米3809元，同比增长2.34%，比2016年第一季度环比增长1.84%。二手房多层住宅均价每平方米3158元，同比增长0.38％，比2016年第一季度环比降低1.46%。

我市第一季度新房销售面积98万平方米，同比增长668%。这组数字让很多人看了都不免惊叹：成交量增长这么多？

原因何在？笔者分析有以下三点：

1.返乡置业。三、四线城市房地产销售的最好时节是春节前后，因为有大量返乡置业的需求，而春节在每年的第一季度。

2.政策利好。我市于2015年9月16日正式实施购房补贴政策，因为2月29日是政策补贴第一阶段的截止日期，所以大多都集中在2月份成交，当月销售最好的项目卖了305套房子。

3.银行政策放宽，使得原来压制的需求得到释放。

那非本地户口购房对漯河楼市影响有几何呢？

笔者2001年进入房地产业，所接触来漯考察市场的投资客最多的就是来自郑州的朋友。他们看了漯河市场之后，又在网上一翻资料，发现漯河那么小的地方开发企业还真不少，先入为主地认为房子不好卖。那我市究竟有多少项目呢？说出来吓你一跳，仅官方公布不具备预售资格的项目就有57个，而在售项目突破110个，再加上那57个还未取得预售资格的，估计总数近170个。很多开发商听到这个数字，再看看漯河管理的两县三区，总人口只有264万人，不禁疑惑：这么小的地方，就有如此多的项目，房子都卖给谁呢？

2008年时笔者一个房地产同行的朋友说，他们单位2007年和我市相关部门谈了几个地块，位置相当不错且价格非常优惠。但最终却并没有买下，就是被这么小的城市却有如此多的楼盘吓到了。有着类似情况的企业有深国投（市中心昌建广场项目在2007年和深国投谈了几轮，想建沃尔玛，结果没有谈好）、华润万家（2011年曾到漯河考察）等。

目前我市丹尼斯有3个、新玛特商场1个、千盛百货商场1个。即便这样，很多开发商仍不敢贸然进驻漯河。笔者认为，这是因为他们不了解我市房地产市场的真实情况：成交量不仅来自户籍人口，非本地户籍人口也占非常大的份额。许多年前，笔者代理的一些项目中就有不少外地购房者。2004年~2006年笔者销售某不足4万平方米的项目，由于离双汇食品城比较近，所以该项目购房者中外地户籍的超过30%。

漯河两个外地购房者占据比例较高的项目，一个是在2009年前后销售的山水杭城，据说该项目西华户籍的购房者超过60%，另外一个项目西华户籍的购房者大概在46%左右。这些购房者的户口不会迁到漯河，也就不在城市户籍人口统计数据上显示。

之前一直没有这方面的详细资料，2014年由于受全国房地产大环境的影响，我市同样销售不乐观。笔者据市权威部门提供的相关资料，了解到2014年上半年我市购房者的分布情况：市区占17.80%，郊区占30.45%，舞阳占16.65%，临颍占8.31%，本省其他地市占24.84%，外省占1.95%。

而且，受银行相关政策影响，外地人在漯购房有一定阻碍。笔者认为，若没有户籍限制，在漯河购房的非本地户籍购房者数量应该不会低于36%。市区现在户籍人口大概在72万左右，预估现在无户籍的人口在22万~28万，这样市区人口已经接近100万，而在过去5年里甚少有三分之一的房子是被非漯河户籍购房者买走的，且以周口市、驻马店市居多。据此推算出，剩下的大概25万非本地户籍的购房者购买了三分之一的房子。所以到目前为止，不论是全国的大开发商还是本省的开发商，都很少进驻漯河。

那外地开发商在漯河表现如何呢？

目前来看，我市外地开发商比较少，已经进驻的外地开发商也表现平平。

目前，建业在漯河共有四个项目。于2005年进入漯河，并拿下第一块土地，于是就有了森林半岛。当时地价46.5万一亩。临河第一排的位置，一期项目卖得比较好。后来昌建·欧洲故事推出，位置不如森林半岛，但是销售价格高于森林半岛，去化也非常快速。2008年建业与昌建联合拿下会展中心300亩地块，开发72万平方米项目。后来昌建与建业再次携手在该项目对面拿下一块土地建了MOCO新世界。此项目一期为LOFT户型，即两梯四户、两梯六户产品，受到双汇品牌影响，民众更青睐昌建项目，所以当时MOCO新世界的产品即便比壹号城邦每平方米贵500元左右，依然卖得很好。（未完待续）