第05版:家周刊
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2016年9月20日 星期

三四线城市房企是否受到冲击
省会地王频出 一线房企进驻

■特约撰稿人 王毅敏

为何郑州会出现出37000元一平方米的地王呢?那是因为,郑州原来一直是“躲在深闺人未知”的城市。

很久之前,郑州的市级政府机构还不在郑州,而在荥阳。郑州的发展历程大概是这样的:

1.早年间,京汉铁路由开封、周口改道郑州,开始修铁路时郑州有1.5万人,修好有3万人;

2.20世纪50年代,为了全省公务人员开会方便,省级政府机构从开封搬至郑州,当时紫金山那里还是麦地,郑州人口12万左右;

3.1992年,邓小平南行讲话后,郑州开始建高新区;

4.郑东新区规划;

5.港区规划上升至国家战略;

6.富士康、海马汽车等进入郑州;

7.河南省GDP进入全国前五名;

8.国家“一路一带”战略,郑州是重要的节点城市;

9.近期,120平方公里的河南自贸区项目获批;

10.2015年在郑州召开的上合组织峰会,李克强总理坐高铁带着诸多国家元首光临郑州。

另外,笔者认为还有三个因素影响着郑州的房地产市场:

1.河南是人口大省;

2.河南其他地市人口纷纷挤向郑州,去年郑州销售的房子中郑州户籍比例才占24.7%;

3.郑州不再是郑州人的郑州,不远的明天也将不再是河南人的郑州,而是中部地区的郑州。9月10日郑州到徐州的高铁开通,铁路总公司修改的铁路运行图有100多次列车。

未来随着郑州-合肥、郑州-万州、郑州-济南高铁的开通,郑州对于周边几个省份的影响将会更大。笔者认为,未来郑州成为1500万到2000万人口的城市没有悬念,因为去年郑州销售给外省人口的房子占9.8%,今年肯定会超过10%,以后也许会在15%以上。

目前郑州平均房价还不算高,武汉、南京房价23000多元一平方米,合肥都13000多元一平方米了。武汉的房价表面上看起来只有12000多元一平方米,但这是包含所属县在内的平均价,主城区的房价已很难找到20000万元以下一平方米的了。同样,南京也是如此。

这样看来郑州房价还是处于价值洼地的,从去年才逐步开始上涨。因为,2014年时,在全国房价下跌的情况下郑州房价却上涨9%,就是这样的现实使得郑州从2015年下半年开始成为一线房企眼中的香饽饽。

近期受地王涨价的影响,不少本地开发商乐开了花——原来售房部门冷清的局面得到了改善。现在找关系买房,不奢求能多优惠两三个点,能多给一个点的优惠就欢天喜地了,而不给优惠能让任意选房也已经是面子十足了。

不过,一段时间之后他们就会马上醒悟过来:房子卖完了之后干什么?手里没地了,有的开发商是有钱也买不到地了,而有的是卖房所得的钱都不够楼面地价了。这样一思量后,结果只会是——封盘不卖或是限制出货量。好吧,真的是“一阔就变脸”呀!

未来郑州市场(大部分二线城市)应该是这样的格局:第一阵营是央企、第二阵营是上市公司、第三阵营是现在当地前20强企业。面对这样的局面,本地开发商的出路在哪里?

1.把手里现有的地块严把死守,不要再建设质量低劣的房屋低价出手,花点心思把产品做好,追求单位面积利润,把它当成事业来做。

2.找好“靠山”,能与央企合作最好,当然央企只会和你成立项目公司。比如保利、万科进入郑州都是和本地开发商合作进行合作。

3.转型——做服务运营商,比如长租公寓市场。

笔者认为,以一、二线城市的开发思维模式开发三、四线城市是行不通的。现在恒大、碧桂园的未来主战场(从去年和今年的土地储备上看)依然是三、四线城市,并不是市场不好,而是企业不适应市场,进入三、四线城市要学会三、四线城市的游戏规则。

不是所有二线城市的开发商都会进入三、四线城市,但面对这次一线房企汹涌澎湃地压境郑州市场,肯定会有一些郑州的房企,甚至不排除部分TOP100的企业会杀进我市房地产市场。

一线房企面对现在郑州动辄一个项目就是二三十亿的地价只能干瞪眼,但他们准备十亿八亿的资金进入我市也未尝不可。二线城市开发商进入我市带来的不仅是资金,还会有新观念、新作业流程及对产品的更新换代,而观念陈旧的本地企业受到的冲击将会更大,现在的郑州市场也许就是明后年的漯河市场。(完)


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