■特约撰稿人 王毅敏

导语：每年的中央经济工作会议都是指导来年经济工作的重要会议。去年中央经济工作会议上提出了要建立购租并举的住房制度，鼓励发展租赁企业。而今年的中央经济工作会议则提出了要建立长效机制。那么今年的中央经济工作会议对未来房地产市场的导向有哪些呢？

一、中央经济工作会议释放信号“房子是用来住的，不是用来炒的”

12月16日，中央经济工作会议结束，每年的经济工作会议都提出来年及以后经济发展的指导方针，其中房地产作为既关系到国计民生的大事，同时又影响到民众的日常生活，所以备受关注。

历史经验表明，每年经济工作会议召开前，相关房地产指导意见都会事先得以释放。去年12月22日召开的经济工作会议上明确指出了要鼓励个人与各类机构购买库存商品房，用于出租，并要鼓励规模化、正规化的住房租赁机构，给出今年的房地产市场的方向是“去库存”，那么明年的房地产主导思想是什么呢？请看今年中央经济工作会议精神对房地产方面的相关精神：

促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

二、从哪些方面着手建立长效机制

上面的描述释放了如下信号：

（1）要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。

在以往的供地方面存在着这样的问题：建设用地的供应不是按照流入人口的多寡来分配的。一方面是人口大量导入城市土地供应量严重不足，比如四个一线城市，还有河南省会郑州市近年来宅地市场一直供应不足，所以才会导致住宅库存不足而引发的8、9月份房价飞涨的局面。另一方面是一些人口流出地的建设用地富裕，这样就出现了土地调剂现象，就是土地指标的转让，土地指标不够用的城市花钱购买土地指标过剩的地区的土地指标。今年的中央经济工作会议精神要改变这样的现状。

（2）落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。

这其实是第一个问题的延伸，也就是要改变过去一刀切的土地供应模式，要根据各个城市的实际需要而加大土地供应，从根本上解决因为土地供应不足而导致的住宅市场紧缺局面，进而遏制房价过快增长。

在以往的调控中都是一只手，就是遏制需求，而不是从根源上解决供应着手，所以结局就是越遏制，房价反弹的力度越大，压制需求并没有从根本上解决供需矛盾，而仅仅只是把一些城市强大的需求暂时延迟，但是供需失衡在全国步调一致一刀切的政策实施后被压制的需求在短时间内释放，最终导致部分城市房价暴涨。

那么加大房价上涨压力大的城市土地供应可以从供应侧上增加供给，同时结合遏制需求的政策两方面会比单方面遏制需求效果更好一些。

（3）特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

这个就是要发展卫星城，比如说现在北京周边房价都在上涨，这是在没有引导的基础上的自然结果，而未来是会主动引导城市人口的分流与纾解的，最近一年北京和上海都在主动纾解主城区人口。北京已经制定了每个城区的具体纾解目标，和纾解的办法，上海也在通过把一些劳动密集型的产业向远郊及周边地区搬迁和打击群租而纾解主城区人口。今后肯定会支持特大城市轨道交通向远郊及邻近的县区甚至是跨地区建设。在政策及资金等多方面给予支持的。

在中央经济工作会议召开前，12月12日北京市和河北省已经签署了《全面深化京冀对口帮扶合作框架协议》，对河北省的16个县区进行帮扶，其中纾解北京非首都功能是其中一项重要策略。深圳也采取了同样的方式，部分生产性企业在向惠州转移。而在上海早就通过地铁十一号线把部分功能从上海主城区向昆山转移，同时上海已经启动了到苏州的地铁轻轨计划，这既是联系两地的重要交通工具，同时也是纾解上海人口的方法。在郑州，按照地铁建设计划，不但会把人口往荥阳上街、新郑转移，甚至开封都会因为地铁、轻轨而分享到城市人口外溢的好处。

（4）要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。

这条既是对去年中央经济工作会议精神的进一步明确，也是今后房地产市场发展及国计民生的主要工作。资料显示，现在北京租房人数已经占到常住人口的36.9%，今后这个数据只会增多不会减少。而在其他三个一线城市，除了广州租房人数所占的常住人口稍微小一些之外，上海与深圳都比北京还要高，深圳深圳接近50%的人在租房，而今年的热点二线城市如杭州、南京甚至郑州租房的比例也都不会低，未来这样的局面只能会增加而不会减少，所以租房会将成为大城市的新常态，有些人在大城市极有可能一辈子也不可能买到自己的房子。在这样的局面下，建立和完善住房租赁市场的相关法律法规及长效机制是迫在眉睫的事情。

（5）加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

这既是当下的任务，同时也是未来长期的任务，这个任务未来会越来越重，只是不同阶段重点有所差异而已。

三、会议对于未来房地产市场的影响有哪些？

通过以城市流入人口来决定土地供应及加大房价上涨压力大的城市的宅地供应可以缓解热点城市因供应量不足导致的供需失衡问题。在部分城市：比如南京、杭州、合肥、郑州这样的城市土地市场得到缓解。而增加宅地的有效供应，增加住宅的市场供应量，会减少地王的产生，缓解房价快速增长涨幅。在四个一线城市这样的局面还不会起到立竿见影的作用，所以限购限贷在四个一线城市短期内会很难消除，而二线城市中的热点城市可能会通过供应侧的改革使得市场供应得到满足，进而会使得今后房价的涨幅趋于平稳，但这需要一个过程。

今后公共租赁住房的供应对象不再仅仅是户籍人口，而是把普惠的对象扩展至在城市有固定工作和稳定收入者甚至是收入不稳定的人群，这样今后市场上就需要更多的公共租赁住房，而公共租赁住房的供应方法也将会发生更大的变化。

在公共租赁住房的供应上，上海与北京已经做出了有益的尝试，今年二月上海在住房制度改革方面的文件中已经明确了今后住宅用地中最少会有15%的开发商必须长期持有而永久不得出售。在本月北京的四块土地供应熔断后四块土地开发商要全部自持。这既是对于公共租赁住房的有效供给，今后开发商被动与主动自持的出租房屋会不断增加，同时又牵涉到另外的问题。

住房租赁企业将会在今后得到长足发展。据相关资料显示，在欧美及日本地区，租房所占的比例在30左右，而这些租房者有的直接从私人那里租房，还有不少人是从住房租赁机构那里租房，在日本有大约30%的租赁房屋是品牌公寓运营商那里的。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话既明确了中央对住宅的定性，同时也是今后房地产投资的一个方向。那就是今后在遏制炒房方面肯定会出台相关的政策，增加房屋频繁交易的成本。原来营业税的征收是五年降至两年，那么未来既有可能还会回到五年甚至更长的时间，这是增加交易的成本，同时还会增加持有成本，对于持有更多房屋而超过规定面积的房主极有可能增加房屋闲置税和保有环节税，尤其是后者已经提到议事日程上。这对炒房和房地产投资者来说是要注意的；

房地产市场长效机制就是朝着让更多的人在城市生活中有更好的居住与生活空间，无论是自己有能力买房，还是没有能力买房，即便是租房都会有适合的居住空间与生活空间。