■特约撰稿人 王毅敏

经过了艰难的2014、2015年，楼市终于在政府于2015年9月16日开始进行购房补贴之后有了起色，迎来了销售火爆的2016年。

笔者尚未拿到2016年全年的成交数据。而在此前已经有前三季度的数据：新房成交量已经达到271万平方米，这个数字几乎是过去五年平均年成交量的三倍，也就是说前三季度卖的房子等于过去五年卖的房子的60%，这是一个令人惊喜的数据。

另外的数据是前三季房价上涨了8.29%，这同样是值得庆贺的事情。因为从2013年9月以后房价一直处于下跌的态势。房价上涨过快，就像郑州去年8、9月份房价上涨近30%对整个市场来说是不利的；同时房价一直下跌对于市场也是不利的，它会降低住宅的品质。

自2013年第四季度开始，三四线楼市就进入了极度的困难时期。2013年11月份我就预测到接下来的市场困境，并告诉了曾经服务的开发商及在媒体上刊发，但是没有效果，一是没有开发商相信，二是即便有个别开发商相信了，能够做出积极决策的只是个案。

比如建业在2014年率先降价，昌建·MOCO新世界率先推出零首付等措施，能够应对市场危机都仅仅只是个案，而整体市场则是不可回避与逃脱的。原因除了政策推导而来的“一刀切”导致的大家对市场失去信心之外，更主要的是市场库存量确实大到惊人的地步。就漯河本地市场而言，2013年我和房管局的工作人员整理了当时在售、在建及拿到土地证而没有开工的项目，当时的数据是可怕的，按照3.0的容积率来计算的话，规划区内可以建设73万套房子，即便是当时的在建面积也有大概六百万平方米左右，这样的面积是足够卖六年左右时间的。这样的结果可想而知，还好通过去年的去库存，现在剩下的库存应该在350万平方米以内了，如果2017年一二线城市政策不变的情况下，加上今年增加的施工面积，今年把库存控制在280万平方米以内应该没有问题。

正是在这样的市场情况之下，开发商的日子不仅仅是用难过来形容了。我从业16年内第一波的开发商在2008年前就已经歇菜了，原因是那部分开发商大部分是“50后”的建筑包工头转化过来的，思想陈旧不能适应市场变化。当时这些人常说的一句话是：我盖了半辈子房子了。把房地产开发等同于盖房子，结局只有一个：歇菜。

第二波的开发商大部分是“60后”，在2013年第四季度开始遇到麻烦。他们的年龄在48岁~56岁，是二十世纪八九十年代有社会关系或者做生意发财的人，这部分人把社会机遇当成自己的能力，听不进专业人士的话，导致项目从产品设计到营销上都和市场有严重的背离。这部分人还有一个特点是自己挥金如土，对手下及合作伙伴却很小气，走到今天也是必然的。有句老话叫“德不配位，必有灾殃”，一些房企的倒闭充分印证了这个道理。

市场从来都是公平的，并在逐步向专业化方向发展，去年全国房地产市场不但出现了城市的分化，而且开发商的分化也十分严重。

市场在向大家传递一个信息：房地产企业整合的速度在加剧，而三四线城市的开发商在未来三年至少死去60%以上，因为二线城市已经被前二十强开发商攻陷，二线城市开发商开始转战三四线城市。

2016年已经过去了，不少开发商在2017年已经没戏了，原因是观念跟不上。当你意识到时其实已经晚了，毕竟2017年已经到来。