■特约撰稿人 王毅敏

导语：投资要考虑的因素很多，有人说首先考虑的是投资的回报率，有人说要投资市场前景好的行业。房地产领域的投资在以往貌似闭上眼睛就能赚钱，不过最近发生的几件事让房地产投资变得诡异起来。这也预示着房地产业投资进入深水区，以往“钱多、人傻、速来”的局面要改变了。

A. 上海：突发

128个公寓项目停止销售

2017年1月7日晚间，上海市房地产交易中心官网“网上房地产”发生重大变化，上海“办公”性质的一手房中，有大量项目“暂停销售”。这些暂停销售的项目，全部是办公性质的公寓——公寓式办公楼，也就是俗称的“商住”。

不仅是暂停，同时要求对办公楼上的独立卫生间、阳台及燃气管道进行拆除，而且对新的办公项目的最小分割面积不能低于150平方米。

此次上海共有128个项目被暂停销售（不含金山区）。其中嘉定、松江、青浦和浦东新区分别为30个、17个、16个和15个，这些项目包括浦东的融创精彩天地、青浦万达茂、徐汇的中环国际广场和龙湖北城天街。

是不是只有上海出现这样的情况呢？深圳的情况比上海更猛——

B. 深圳：新年突然被拘留

原因竟是厂房改公寓

2016年12月28日，龙岗分局消防民警在工作中发现，布吉街道某工业厂房在未向公安申报消防手续的情况下，被擅自改变用途和结构，改造成公寓出租，存在严重的消防安全隐患。

在此之前，长租公寓的主要微信群——房东里面就不断有公寓运营者说到不少厂房改建公寓项目被叫停的事实。改造不规范的公寓存在严重的消防隐患是打击私自厂房改造公寓的原因之一。而在更早时间，北京对公寓方面已经作出更为严格的限制——

C. 北京：公寓纳入限购范围

2016年5月5日北京市住建委、通州区人民政府联合发布《关于加强通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。今后，居民想要购买通州区商务型公寓，应满足本市住宅限购条件，已有房的非本市户籍家庭，不能再购买商务型公寓。商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。

而此前，北京市已经重视对商住的管控，北京市高层表示“坚决不能再新增商住”、“商办用地暂停上市”。就是说在北京，今后不再会有商住项目出现了。不准在办公楼和商业项目里居住，同时个人不能购买商业及办公项目。

缘何这些一线城市先后作出这样的决定呢？

D. 三个一线城市的目的何在

住房限购限贷一直是一线城市严格执行的政策，在这些城市购房资格一直受到限制。而对于商业项目政府却采取另外的政策，既不限购也不限贷，正因如此，开发商就利用政策漏洞，推出了商住项目，以商业立项，然后具有住宅功能，这样的结果是那些因为五年社保原因无法购买到商品住宅的，以及大量的投资客转向商住市场，引发商住项目火爆，但是商住项目存在着严重的问题：

（1）居住与办公混住，导致楼内人员混杂，安全问题得不到保障；

（2）由于居住的人存在，导致项目的平均承载力加大，对于电力、消防都存在严重的安全隐患；

（3）户型面积小，居住人数增加，导致核心区域内人口密度过大，这对城市的各项能力都是考验，同时与一线城市纾解人口政策不符。

三个一线城市先后对公寓采取措施目的只有一个——纾解核心区的人口数量，减少各种社会压力，同时消除安全隐患。

E. 热点城市公寓投资

将会隐藏巨大风险

基于此，对于今后的公寓市场投资应该更加谨慎。参照上海、深圳、北京的先例，今后在公寓市场上应该把三个城市现在执行的政策结合起来做出对今后公寓市场的投资决策。

（1）首先在开发商层面，在热点城市是否该考虑到避免出现上海、北京这样的局面，事先出预案，在项目开发时就考虑到今后政府可能禁止商住混合，不再设计这样的产品，以避免出现政策急刹车的情况，导致一系列的麻烦，比如上海要求拆除公寓里面的独立卫生间、阳台和燃气管道。

（2）失去居住功能的办公楼将会减少很多购买客户，在这样的情况下，巨量的商住楼是否会出现严重的过剩问题。开发商原本能够快速去化的金牛产品，变成了烫手山芋，资金的回收成了大问题。

（3）原本巨量好销的商住楼现在全部拆除卫生间、阳台以及燃气管道，全部变成写字楼的话，写字楼的市场总量是不是要增加很多，原本就严重饱和的写字楼市场是不是会雪上加霜呢？

对于投资者来说，第一，可能因为供应量放大而出现滞销之后，导致开发商资金链断裂而出现烂尾楼现象，自己收不到交付使用的办公楼。第二是即便是能够按期拿到办公楼，但是巨量的市场供应导致严重超越市场需求而出现租金严重下跌局面，导致资金回收遥遥无期，对于自用者来说无所谓，而对于投资者来说那就惨了。

早在去年9月份，笔者就写过一篇类似的文章阐述河南郑州市场未来存在的严重问题：

（1）供应量巨大，因为城中村为了增加容积率而大量规划建设公寓；

（2）设计的不人性，导致居住体验级差。在产品稀缺的情况下还能够有人居住及获得较好的投资回报，而严重过剩之后会导致产品保值升值空间变小；

（3）后期物业管理跟不上，导致公寓产品几乎成为一个鱼龙混杂之所在。郑州早期的公寓均存在着这样的问题，无论是时尚part还是曼哈顿那里，虽然也在升值，但是和周围住宅项目升值相比要弱得多。

去年深圳曾经发生万科业主阻止万科在项目内把原本住宅改成公寓出售的事件：已经入住多年的万科项目，有两栋楼是原本三房和四房项目，万科作为没有销售的自持产品，要改造成为群居的合租公寓而遭到入住业主反对。业主提出的理由是改造后公寓会增加大量人员，且不说租住者人员素质怎么样，单是突然增加几百上千人就会导致小区内部单位公共空间承载量提高而影响到居住品质。最后万科只能放弃。

无论是三个一线城市对待公寓的政策，还是万科改住宅为公寓遭到业主反对最后只好放弃都在说明一个问题——房地产市场在向着规范化方向发展，一线城市现在开始尝试的东西最终会逐步在其他城市得以实现。那么未来无论是开发商还是投资客，如果对这些趋势不管不问的话，在政策的靴子一旦落地之后你可能措手不及。到时损失的只能是自己。

一个真正有远见的企业和个人是既要埋头苦干，更要抬头看路。毕竟方向比努力重要。