■特约撰稿人 王毅敏

导语：十几年来，总有人听信“砖家”建议买房，结果为此付出了惨痛的代价。缘何一些身披“漂亮外衣”的“砖家”在是否买房问题上那么不靠谱，而这些“砖家”的话还总是有人听？

笔者从事房地产行业已经17个年头了，起初因为资讯不太发达，人又在穷乡僻壤之地，所以基本上是两眼抹黑。后来随着网络的发达，尤其是博客及微博的出现让我对楼市有了更多的了解渠道与认知，同时也因为自己的勤奋，笔者的文章时常见诸报端，也积攒了一些圈内的朋友，故而更加关注房地产宏观层面的东西。

2008年之后，笔者发现每隔一段时间就有人冒出来说一些“警世恒言”来提醒购房者“楼市要崩盘”、“房价要大跌”、“赶紧抛售吧不然要赔完”……近日笔者吃过晚饭，在河边遛弯，随便翻看手机时又看到一篇对楼市“担忧”之文——

A.又有“砖家”放微词:

楼市存在巨大泡沫

一位叫林采宜的学者在2017中国首席经济学家论坛上指出，中国房地产存在泡沫，这点没有争议。一线城市虽然泡沫不小，但是泡沫不见得说破就破；二线城市看运气；三四线城市的泡沫已经在一个一个破灭。

这位叫林采宜的经济学家在百度百科上的介绍为：复旦大学经济学博士。现任国泰君安首席经济学家、复旦大学兼职教授、中国金融40人论坛特邀成员、上海新金融研究院特邀专家、中国首席经济学家论坛理事及中国国际金融论坛专家顾问委员会委员。

名头确实不小，但这位学者判断泡沫的依据是什么？

（1）现在一线城市，租金房价比基本低于2%，而目前中国无风险收益水平约为2.4%；

（2）中国房价收入比平均是21倍，全球是14倍。

这两点就是通常所说的：租售比与收入房价比。

这些年不光是林学者提出中国房地产泡沫论，每隔一段时间都会有人提出来，并且有人提出的比林专家的更加让人目瞪口呆。

B.一个未被“砖家”

完全害惨的朋友买房故事

我在上大学时认识了位老乡，在1999年底我们同时到了北京，都在中央级媒体工作，他先后在市场报、中国证券报等工作。在此之前我们都在很好的企业工作，手里的钱都可以在北京买不错的房子。后来因为家庭原因我撤离了，他继续留在北京。我当时就劝他买房子，他一直不买，原因是在北京手里不能没有钱，那样不踏实，按揭贷款买房子欠着银行不好。

2003年珠江投资在北京四环内第一个项目——珠江帝景，“五一”期间我去北京玩，当时在车上看到楼体上大幅广告3750元每平方米。我劝他买，他不买。那时他手里有20万元现金。

2005年“十一”期间我又去北京，他已经有40万元现金攥在手里了——他开有文化设计公司。珠江那个项目已经近万元每平方米了。

2007年“十一”期间我带着儿子去北京玩。他有80万元现金，还是不买。理由还是不能按揭，另外他跑经济口，和易宪容比较熟悉，他说易宪容亲口对他说2008年北京奥运会结束后房价会跌40%，我再次劝他，和他说了一大堆理由。

看了水立方那里的国奥村，看了劲松桥地铁站附近一个项目。我劝他买国奥村，他没有听，买了东三环那里的一个项目。220平方米左右，精装修单价12000多元。在2008年3月交完首付，办理按揭。现在那套房子总价大约在1700万元左右吧。如果当初买国奥村的话，单价现在差不多在86000元以上吧。当时价格差不多，但是国奥村那里配套好，他买的项目是一个小开发商。

我的这位同学是中央大报记者，还会听信“砖家”的话错过买房机会，何况很多市场分析能力差的人。

C.“砖家”缘何总是不靠谱

那么近二十年来缘何众多“砖家”预测房价都会落空呢？除了极个别的是为了忽悠人为了卖书、卖讲座门票之外，还有不少“有真才实学”的“砖家”初心不错。原因就是他们经济学学得太好了，动辄都是用西方经济学模型，收入房价比、租售比来套中国房价。正是这样，他们才会预测错误。

而包括笔者在内的很多连高等数学都没有学过的人缘何预测房价会那么准呢？

就像2011年我在微博上预测五年内北京房价每平方米超过3万元，三环内每平方米超过5万元时，支持我的没有几个人，很多人还在微博上骂我。现在仅仅五年，北京三环内的房子每平方米没有低于8万元的，很多置业顾问都知道房价很难下跌。因为他们每天都接触到大量的购房者，无论怎么计算，房价在这些人的参与之下也不会下跌。

而按照 “西方惯例”推导出的“收入房价比”、“租售比”是按照西方市场经济情况下得出的，是在城市化率达到70%以上的情况下得出的。

但中国只有不足56%的城市化率，还有“丈母娘推高房价”，中国平均首次购房年龄不足27岁等因素，而美国平均首次购房年龄高达35岁，日本更是达到37岁。这是不少“砖家”推断房价不合理房价必然下跌的重要原因。

另外一个盛行的传说就是总拿日本房地产崩盘来套中国。中国房地产是政治经济学，是在中国传统文化基础上的房地产，是哪怕父母吃糠咽菜也要尽最大努力给孩子买套房子的社会现实。

离开中国现实按照西方经济学理论谈中国房价的涨跌是不合适的。