■特约撰稿人 王毅敏

国务院发布“最新国土规划纲要”

刚刚开始新年的工作，国务院就以国发【2017】3号的形式，发布了最新的《全国国土规划纲要（2016-2015）》。最新公布的《全国土地规划纲要（2016-2030）》对于未来15年的国土规划做出了纲领性规定，同时也明确了区域建设用地开发的原则。由此不难看出，这份国土规划纲要是针对全国陆域国土与海域国土。

“纲要”对建设开发用地的指导意义

这份规划纲要对改革开放几年来我国国土利用开发做了回顾性的总结，同时也对现阶段我国土地利用开发中存在的问题给予了十分明确的界定。尤其是对于城市建设用地的开发中存在的问题实事求是地做出了概括。规划明确指出现阶段城市建设开发中存在的问题：

随着城乡建设用地不断扩张，农业和生态用地空间受到挤压，城镇、农业、生态空间矛盾加剧；优质耕地分布与城镇化地区高度重叠，耕地保护压力持续增大，空间开发政策面临艰难抉择。

部分地区国土开发强度与资源环境承载能力不匹配。国土开发过度和开发不足现象并存，京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区国土开发强度接近或超出资源环境承载能力，中西部一些自然禀赋较好的地区尚有较大潜力。

我国城镇化进程加快，常住人口城镇化率由1978年的17.9%提高到2015年的56.1%左右，但城镇化粗放扩张，产业支撑不足。2000年~2015年，全国城镇建成区面积增长了约113%，远高于同期城镇人口59%的增幅。

对区域市场和主要城市影响巨大

针对上述区域城市建设开发中存在的问题，在未来十年的国土规划纲要中已经明确指出了建设用地的方向：

一、对于京津冀、珠三角、长三角区域要严格控制新增建设用地，要进行城市人口的纾解。同时对这三个地区的工业用地也要降低比例。

这个指导方针在向我们传递如下信息：三个区域的核心城市，比如北京、天津、上海、杭州、苏州、南京、深圳、广州等城市不但在建设用地方面要严格控制，同时也会减少工业用地。目的十分明确，要减少核心城市核心区域的人口，缓解交通及基础设施压力。

其实这项工作2015年北京和上海已经在强力推进，北京是搬迁工业生产企业、批发市场，甚至连有些餐饮企业也在被搬迁范围之内。

更早的时间北京还打击群租，减少核心城区人口压力，上海方面是以居委会配合派出所逐个社区打击群租及改建房。

北京把纾解人口压力的指标分解到各个区然后是街道及办事处。据北京市统计局披露，2016年，北京市常住人口为2172.9万人，比2015年末增加2.4万人，增长0.1%。北京常住人口增量与增速自2011年以来连续六年下降。据介绍，2016年，北京中心城区人口下降11万人，实现了由增到减的历史性拐点。

这样的情况下，四个一线城市不但不会因为需求增加而加大土地供应，反而会为纾解城市人口而减少供应。再加上要减少工业用地供应，这对于低层次的就业者来说就业机会将会减少，这些城市将会逐步向精英型城市迈进，而房地产开发在这些城市的空间则会越来越小。

在新的土地规划纲要的指导下，四个一线城市未来因为供地减少，必然会导致房价持续上涨，而有目的的纾解城市人口会直接导致外溢区域房价持续上涨。

二、发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，适当扩大建设用地供给。

对于这几个地区来说要加强建设土地的供应。未来这些区域面临重要的发展机遇，尤其是最新公布的郑州、武汉作为新的国家中心城市，这样会对该区域在政策上进行倾斜，支持发展成为新的城市群和都市圈。

目前已经对郑州和武汉的城市功能定位进行了明确。虽然沈阳与西安在民间传说中也是国家中心城市，毕竟政府相关正式文件尚未出台，但是产业梯度转移以及政策的引导和资金上的扶持也是必然的。

所以被列入这些区域的房地产市场将会迎来快速的发展。

三、限制农产品主产区和重点生态功能区开发强度，鼓励整治修复农业和生态空间。

河南作为中原腹地区域，既承担着承东启西产业梯度转移的重任，如郑州是“一路一带”上重要的节点城市；同时也是国家中心城市，在未来的城市发展中面临着新的重大机遇。

国家对于土地的该项规定，又决定了河南作为中央的农产品主产区，尤其是小麦主产区，对于可耕地的红线标准是不会降低的。

未来整个河南的建设用地指标增加的可能性是不大的，而国家又要支持郑州成为国际化航空大都市、国际化商都、国际化物流中心，这就需要大量的建设用地。

在这样的情况下，就会以挤压地市用地指标为前提。地市就会以压缩县城建设用地为主。这也符合当下城市化的自然趋势。

未来，以新兴的二线城市为代表的国家中心城市及区域中心城市的发展会得到进一步的加强。

与此同时，地市的发展速度会相对进一步降低，县城及乡镇的发展就会因为建设用地指标被挤占而失去发展机遇。

这将是未来十五年，以河南为代表的中西部城市化道路的必然选择。

在这样的情况下，尽快凭借自己的实力在以省会为主的国家中心城市或者区域中心城市置业成为最明智的选择。

而在三四线城市，尤其是县城的房子，能够变现的话尽量变现。即便房价也会上涨，但比起更高级别的城市房价涨幅则要小得多。

土地的规划纲要已经给未来城市发展指明了方向，把控正确的时机才是明智的选择。