■特约撰稿人 王毅敏

编者按：

这些年随着房价的不断上涨，每隔一段时间都会实施一次调控。伴随着每次调控，都会有不同的声音出来，而有关房产税实施的消息也是层出不穷，就在去年就有人撰文说：房产税明年就要实施，抓紧卖掉自己手里的房子。那么，房产税到底什么时间实施？房产税实施之后会出现大量抛售现象吗？会导致房价狂跌吗？

A. 最近国家关于房产税的信息

国务院新闻办公室在今年2月23日上午举行了新闻发布会。会上，在答记者问部分，有记者提出关于房地产税的问题：最近楼市暴涨，不少人再次将征收房产税作为抑制高房价的救星，国务院年前还出台了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》，提出支持房产税的探索创新，这是否意味着在推出房产税的征收问题上正在加速。

对此住房和城乡建设部副部长陆克华的回答是：这个问题是十八届三中全会明确的改革任务，要加快房产税立法，并适时推进改革。有关部门正在按照中央要求开展工作。

这个回答仅表明在加快房产税的立法上，是按照中央的要求在开展工作，至于什么时间能够完成，并没有具体的时间表。

在2017年1月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于创新政府配置资源方式的指导意见》的文件中，提出“支持各地区在新型城镇化、国资国企改革、区域性金融市场和金融机构、房产税、养老和医疗保障等方面探索创新。”这也只是说要在房产税方面做探索与创新，还处于探索阶段。那么究竟什么是房产税，为何一些人总是盼望着房产税早日出台呢？

B. 实施房产税目的何在

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。一方面，房产税可以为筹集地方财政收入做出重要贡献。另一方面，征收房产税有利于加强房产管理。税收是调节生产和分配的一个重要经济杠杆。对房屋所有者征收房产税，可以调节纳税人的收入水平，有利于加强对房屋的管理，提高房屋的使用效益，控制固定资产的投资规模。

若房产税能够对房屋所有者的多套房屋征税，则可以抑制房产投资和投机，阻止房地产市场泡沫化，促进宏观经济的协调稳定发展。

C. 上海与重庆试点房产税的情况

2011年1月28日起，经国务院同意，上海、重庆率先开展个人住房房产税改革试点。

【上海】据介绍，上海开展对部分个人住房征收房产税试点实行差别化的比例税率，即：适用税率暂定为0.6%，但对应税住房每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格2倍（含2倍）的，税率可暂减为0.4%。“上年度新建商品住房平均销售价格”由统计部门每年公布。

上海市有关部门负责人还介绍，试点过程中应税住房计税依据为参照应税住房的房地产市场价格确定的评估值。

试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。

以一个三口之家的上海居民家庭（夫妻双方加上未成年子女）为例，如果这个居民家庭原来已拥有一套50平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，该居民家庭全部住房面积为160平方米，人均住房面积为53.33平方米，未超出人均60平方米的免税住房面积标准，因此，该家庭此次新购的这一套110平方米的住房可暂免征收房产税。

如果这个居民家庭原来已拥有一套150平方米的住房，现又新购一套110平方米的住房，全部住房面积为260平方米，人均住房面积为86.67平方米，已超过免税标准，此时该居民家庭新购住房中超出上述标准的部分面积即80平方米须按规定缴纳房产税。

而如果已有住房的人均面积已超过免税标准，则新购住房的全部面积，均按规定缴纳房产税。

【重庆】重庆主城9区内存量、增量独栋别墅，新购高档商品房，外地炒房客在重庆购第二套房，将被征收房产税，其税率为0.5%~1.2%。

重庆市个人住房房产税税率征收标准为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；4倍（含4倍）以上的税率为1.2%。

在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

2016年上海市不含退税部分税收总额是146666151万元，而房地产税（房地产公司缴纳税、购房者交易税及保有环节税）为1709549万元，所占整个税收的比例为1.165%。也就是说整个房地产行业所缴纳的税还不足上海税收的1.2%，那么房产税就更是少得可怜。

已经试点6年的上海与重庆，并没有因为实施房产税使房价得到遏制，从2011年上海实施房产税当年房子单价19168元，到2016年单价49515元，房价上涨了3万多元，说明房产税并没有遏制上海房价上涨。

D. 房产税实施的基础

从发达国家的经验来看，无论从完善税制的角度，还是促进房地产价格稳定的角度，开征房产税都是大势所趋。但从中国的客观现实来讲，开征房产税是一项系统工程，还有许多问题需要解决：

（1）首先是征收范围的问题。

在重庆的房产税方案中，最大的问题在于高档房的界定。

而上海的方案只针对新增房地产，这就意味着存量不咎，以往拥有数套房产的人将成为最大的受益者。而对新的购房人(他们可能正好是房屋的真正需求者)而言，加重了负担，会造成明显的社会不公。

（2）其次是税率如何确定。

假设房产税率很低，房地产价格上涨率高于该比率，则该税率对抑制房地产投机并无实质意义，房价还会继续上涨。如果税率过高，又会不利于房地产行业稳定发展，而中国的经济增长在很大程度上依赖房地产业的发展。

（3）还有房产价值评估问题。

房产价值具有很强的不确定性，和区位、房型、小区环境、周边环境、物业等等因素有关，如何动态地评估房屋价值将是一项浩大的工程。

上述几个条件目前一个都不具备，所以实施房产税尚不成熟。

E. 房产税对大多数人影响不大

上述已经提到实施房产税目的在于调节财富的二次分配，在于通过对持有过多房产的家庭征收一定数量的房产税来补贴社会低层家庭。

去年的中央经济工作会上明确提出了今后房地产改革的方向是：建立购租并举的房地产机制。

2016年6月3日国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》）中，指出全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业，提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平。鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持和规范个人出租住房。

因此，已经进行了6年房产税试点的上海与重庆实施房产税首先不是对所有房屋都征收，而是按照一定的规范，保障每个家庭基本的居住之后，再对多余的部分，或者是超出平均住房面积、套数以外的住房，征收房产税。

同时，即便是对个人用于出租的房屋征收房产税，这些税收也会转嫁到租房者身上。在这样的情况下，通过征收房产税并不会影响到每个家庭，大面积抛售住房也不现实。无论在何种情况下，中央和地方政府都不会允许房价出现暴涨与暴跌的情况。