■特约撰稿人 王毅敏

我国的一些政策调整有时是“一刀切”的，比如之前房地产调控就是从一线城市到乡镇都执行同一个政策。现在虽然分城施策了，但笔者认为也仅是不同的城市区别对待，但就对住宅的政策还是“一刀切”的。最近召开的中央财经领导小组会议释放出来的信号显示，或许会对今后住宅投资做出重大调整，即便是同一城市，购买目的不同会做不同对待。

中央财经领导小组会议释放新的房地产发展信息

2月28日，“两会”召开前夕，中央财经领导小组会议在北京召开。习近平总书记在这次会议上对房地产今后的发展方向做出了重要指示，其主要内容有：

建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

这是今后房地产发展的方向，为何做出这样的决定呢？

限购与租赁市场严重供应不足导致租金上涨

中国房地产市场虽经历了20年突飞猛进的发展，但由于“历史欠债”较多，加之城市化发展水平较低，所以房地产市场一直处于比较亢奋的状态，尤其是在一线城市及热点二线城市，房价一直不断上涨。造成这样的原因是这些城市对资源的占有及垄断。

在这样的情况下，政府出台了限购政策，目的在于打压炒房行为，通过遏制炒房来缓解住宅市场供应量不足的问题。这在一定程度上缓解了市场的供需矛盾，阶段性地遏制了房价过快上涨，但也导致另一个情况出现——一些非户籍人士不具备购房资格，只好加入租房行列，无形中壮大了租房队伍；另外，一线改善型需求也因限购使得他们原来的房子不能腾出用于出租。对于二套以上的购房者进行限制减少了租赁市场的供应量，这样的结果就是：1.部分具有购房能力的人因为限购限贷而加入租房行列；2.无法为市场提供更多的租赁房屋。于是，租赁市场房源不足，房租上涨。

据链家地产提供的最新租赁信息显示，上海2月份平均租赁成交价为每平方米77.2元，也就是说在上海租赁一间50平方米的房子平均租金为3860元。这还是平均租金，如果是这个面积租金估计会在5000元以上，北京还要高于此，深圳略低，因为深圳有大量“城中村”存在。

因此，众多购房者别说在一线城市买房，就连租房都租不起。现在国贸附近50平方米的独立房子租金应该在10000元左右，这个价格不是普通白领能够承受的。同时，也导致一线城市最近几年人口减少，去年北京人口减少了15万人，这一方面是北京有意疏散人口，部分批发市场搬迁到河北的缘故。另一方面是一些人离开北京到二线城市发展。上周笔者在郑州就约见了一位在北京待了16年又回到郑州从事互联网创业的朋友。河南魔飞公寓的联合创始人CEO刘达，也是在前年从北京到郑州创业的。

如何解决放开限购后炒房与租赁市场供应量不足的问题就摆在了政府面前，笔者认为这也许是今年中央财经领导小组会议上，对于房地产未来发展方向释放信号的一个诱因吧。

鼓励个人长期持有租赁型住房

中央财经领导小组会议对房地产做出的重要指示有以下几点：1.继续强调建立长效机制；2.再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”；3.把长效机制与短期政策相结合；4.引导投资行为；5.合理引导预期，保持房地产稳定。对此，笔者有以下四点解读：

一、长效机制的建立是需要时间的，究竟什么是长效机制，有没有作用还在摸索阶段，所以这只能是一种预想，暂时无法确定。

二、“房子是用来住的，不是用来炒的”。别不当回事，就现阶段来说，是通过限购限贷来实现短期不准炒房，未来还会有其他的方法来限制炒房。

三、长效机制与短期政策相配合，就是既要有远景规划，也要有短期立竿见影的政策。比如从去年“十一”开始的调控政策就起到了短期限制炒房、压制成交量、遏制房价上涨的作用。

四、合理引导预期，保持房地产市场稳定。什么是稳定？就是不大涨，也不大跌。引导预期是什么？就是明确告诉大众：想房价飞涨，短期炒房套利是不可能的，也别指望房价大跌，一旦出现有大跌的迹象，政府就会放开政策。

引导投资行为分两种，一种是地产商的投资行为，这属于开发型投资，主要功能是为市场提供各类房地产产品。这个不在本文探讨范围，另一种是个体或者机构的投资行为，主要从开发商那里购买房子。

购买行为按照不同的使用方法来说分为三种：

1.自住型投资。就是购买了用于自住，不管是自己还是父母居住，或是给尚未成年的子女未来居住，这都是自住型投资。这类投资今后应该鼓励与支持。方式有两种：一是降低信贷首付比例；二是信贷利率优惠。

2.投机型购买。其实就是炒房，购买之后短期变现，这与中央政策“房子是用来住的，不是用来炒的”理念相违背，是今后严格打击或通过交易税收来防止的。防止的方法有两种：一是限制购买数量；二是通过交易环节收税来提高交易成本，达到炒房无利可赚甚至是赔钱的目的。这样不仅使炒房的获利空间降低，也使炒房的人基数变小。比如对购买半年之内交易的房屋征收70%的营业税，半年至一年的征收50%，5年以内交易征收40%等类似政策，通过提高交易成本打击频繁交易进而遏制炒房。

3.投资型购房。如果没有人投资购房，市场上没有多余的房子用于出租，就会导致租赁市场房源不足，进而会人为拉高租金水平，这会给租房者带来极大压力，与最近两年提出来的“建立购租并举的住房改革方向，鼓励个人和机构购买商品住宅用于租赁，发展规模化、规范化的租赁企业”的想法相违背。

所以从以上分析来看，未来对于投资型购房不会是现在的完全限制与打压，极有可能是通过交易环节税收来建立长效机制，提高交易成本，鼓励长期持有型的投资客，以满足租赁市场对于出租房的需求，进一步实现购租并举的住房制度改革。这或许是今后房地产改革的大的方向。