■特约撰稿人 王毅敏

去年我市房地产市场可谓打了一个“翻身仗”。就在前不久，我省南阳市出台刺激楼市政策之前，我市的公积金按揭贷款已由原来缴存三个月可以使用，变成了缴存半年才能使用，这说明我市房地产市场不再需要政策刺激就已经走向正轨。

经历了去年的去库存之后，今年我市的房地产市场情况如何呢？笔者看过最新官方发布的房地产市场统计分析，认为有如下几个特点：

一、开发投资趋于理性。据房管局提供的《2017年第一季度全市房地产市场统计分析》显示：今年第一季度共完成投资8.95亿元，同比降低25.02%。住宅完成投资6.51亿元，占全市房地产开发总投资的72.74%；非住宅完成投资2.45亿元，占全市房地产开发总投资的27.26%。

为何投资下降了四分之一，笔者却说投资归于理性呢？

因为在2014年、2015年的前三季度，本地的房地产市场和全国的大部分三、四线城市出现了类似的情况：1.库存巨大；2.市场疲软；3.部分企业出现资金周转困难的现象。在这样的情况下，我市在2015年9月16日开始实施购房补贴政策，随后效果显著。2016年第一季度商品房实际销售总面积98.31万平方米，同比增长680.6%；2016年整体销售面积近325万平方米，增幅达到116%，不但消耗了库存，使我市没有房地产企业出现崩盘及资金链断裂现象，对社会稳定起到了积极作用，而且大量回购商品房，使得开发商的资金得到了很好的补充。

整体上，我市库存量得到了缓解，市场供应依旧充沛，在这样的情况下，不盲目增加市场供应是明智之举。今年一季度，投资出现了25%的降幅，这对投资拉动虽然有影响，但是对于房地产市场来说是好事。

由于投资减少，所以施工面积与竣工面积减少，请看以下数据：

新开工面积12.27万平方米，同比降低58.2%；全市商品房竣工面积30.6万平方米，同比降低33.01%。

施工面积同比减少近60%就会影响到明后年的市场供应，这是一个非常好的现象，而同期竣工面积也在减少了三分之一，这依然有助于消耗库存。当然竣工面积减少是因为，2014年至2015年前三季度销售形势不好，导致资金紧张没有及时投入，相信三、四季度的竣工面积会有所回升。受前两年严峻形势的影响，不仅竣工面积减少，今年第一季度具备预售条件的项目也在减少。第一季度批准预售套数只有3267套，预售面积31.58万平方米，同比降低64.81％。其中住宅预售套数1804套，预售面积18.72万平方米；非住宅预售套数1463套，预售面积12.86万平方米。

由此可看出整个市场在向理性方向发展。那么销售形势如何呢？

二、购房补贴政策结束之后销售并没有出现断崖式下滑。据官方提供的资料显示：第一季度我市商品房实际销售总面积62.88万平方米，同比降低36.04%，其中住宅销售面积54.64万平方米，占商品房销售面积的86.89％；非住宅销售面积8.24万平方米，占商品房销售面积的13.11%。

第一季度二手房网签面积17.54万平方米，其中住宅16.39万平方米，非住宅1.14万平方米。

销售面积看似出现了同比36.04%的下跌，这样的幅度其实还是很乐观的，因为2016年第一季度同比增长了680.6%，这样相比较，实在是不菲的业绩。二手房的网签也达到了17.54万平方米，说明整个市场是还是非常活跃的。

在市场活跃的情况下，房价的走势又如何呢？

三、房价合理上涨，利于楼市回归正常。据资料显示，我市新建商品住宅均价为每平方米4082元（其中源汇区每平方米4980元，郾城区每平方米4910元，召陵区每平方米3430元，经济技术开发区每平方米3008元），同比增长9.14%，比2016年第四季度环比增长0.74%。

可见，我市房价已经坐稳了4000元的大限。企稳的房价看似仅上涨不足10%，但其实涨幅还是不小的，因为去年同期的购房者应该是有享受200元补贴的，大概占房子均价的5%左右，这样实际上从去年到今年房价上涨接近15%。如果按照源汇区的房价来算，每平方米的涨幅已在600元以上，这与市场的反馈信息是一致的。

我们还可以看出，在过去几年中，由于郾城区的壹号城邦、新世界及昌建·东外滩等项目的影响，郾城区一直高于源汇区的均价。现在，源汇区在整体上已经高于郾城区的均价了，笔者认为这是因为源汇区尚书房、建业·贰号城邦、精装修的恒大项目及建业·西城森林半岛等高价位楼盘出现的缘故。那么，随着西城区高端项目的接连面世，笔者认为，未来源汇区在整体房价上会一直处于领先地位。

经济技术开发区的房价刚过3000元一平方米，与源汇区和郾城区相差较大，这是购房群体差异导致房价接受度的差异。这其实是好事，能提供不同的产品来满足不同阶层的需要。

房价只要不是过快增长，就不会对购房者造成较大压力。相比一线城市和热点二线城市，笔者认为三、四线城市的房价还一直处于合理的范围内。