■特约撰稿人 王毅敏

上周，笔者得空到西城区某楼盘项目参观。该项目有七层电梯住宅和二三十层的高层产品，总容积率为2，七层住宅里一二层、六七层为180平方米的复式，一楼送前后院，并送90平方米的地下室。从项目绿化示范区来看，规格是比较高的，而且这是近五年来少有的不再以追求容积率为主要盈利点的项目。之前许多开发商的观念是做高容积率。以为只要多盖房子，就能多卖钱，继而就有高利润。

笔者的一位朋友在漯河已购买两套房子了，目前正准备买第三套房子，属于消费升级的这次购买也许就是终极置业了。在笔者的建议下，他来到了这个楼盘，下了车还没到售房部就被绿化示范区吸引了，之前的两套房子在一栋楼上，临街孤零零的一栋楼，根本没有院子和小区，绿化就甭提了。

他听过置业顾问的介绍立即动心了，对西城区良好的发展前景也很向往，随即决定在西城区置业。之后又去了西城区的另一个品质大盘，同样是高低配产品，七层带电梯，一楼送花园、送地下室，不同的是这是单层的。了解完项目情况后，笔者又分析了两个项目的优缺点，朋友当即决定购买这里两套一楼的房子。这就是一个消费升级的典型案例。

消费升级体现在各个领域，住宅升级是消费升级中所占比例最大的部分。住宅的消费升级分为以下几种情况：由小面积升级到大面积，由多层、顶层到低层或电梯房，由非品牌开发商到品牌高端开发商。所以，这就要求开发商由原来单纯追求容积率转变为提供更人性化、更舒适的产品及服务。

原来大家住多层，有了高层后就买高层，住了几年后发现如果有多层带电梯的房子更好。笔者认为，西城区这两个楼盘项目都是开发商捕捉到客户消费升级的需求后所开发的产品，是市场的先行者。

记得某实力房企刚进入漯河市场时，第一期把三室的房子大多设计为110多平方米，笔者当时就判定销售会比较吃力。因为这样的价位，买得起的人会觉得房子太小，而面积合适的人又会觉得价位过高。事实证明，一期楼盘销售确实比较困难，随即开发商就将二期房屋面积做大了，销售就好得多。

市场的变化难以捉摸，但终归是符合消费者需求的。

住宅消费升级的另一个代表也在西城区，发展方向是医养结合，现阶段形势不错。这也根据市场需求所提供的老龄化住宅消费升级产品。

从这三个项目可以说明的是，不是市场饱和了，而是绝大部分开发商没能洞察市场的变化，没能提供适合市场的个性化产品。