■郭睿新

如果从1998年终结福利分房这个历史时刻为起点，中国房地产市场这30年经过了起步至高速发展的“粗放式”管理阶段，正处于成熟稳步发展的“精细化”管理阶段，以后会迈入以“专业化”管理为主的养老阶段。

在这30年中，笔者也见证了我国房地产营销活动从摸索、作秀出奇到越来越务实，越来越以人为本、追求精准化，慢慢回归居住本真的过程。房地产市场从“黄金时代”走向“白银时代”，正式告别了以快速增长来实现高利润的岁月。

在这个严峻的时刻，开发商应以何种方式进行变革，才能“守”住曾经打下的一片江山？案场营销活动又该以何种方式推进？希望此文能给行业人士更多新的启发。

大家应该还有印象，早些年街头奇葩事儿大多出自房地产营销活动，比如用比基尼泳装、内衣秀、接吻大赛或“快闪”吸引眼球，用减肥或立定跳远决定优惠，用外国人来标榜项目“国际化”等等。这样让人眼花缭乱，噱头多却不重质量的营销术，在早些年的房地产市场也的确派上了用场。而如今，“务实”、“接地气”成了诸多业内人士普遍认可的营销方向。在业内一次较为有影响力的房展会上，笔者注意到，以往房展会上各类表演、游艇、美女等“吸睛战术”几乎绝迹，只有零星几个首次亮相展会的房企为造势引入气球秀等表演吸引人气，其余项目均不再分心，主打各类优惠促销活动。

出现这种情况，一方面因为购房者消费心理渐趋理性，另一方面则是因为开发商在营销策略上更加务实。一切都在变，一切都在探索中前进。今年，面对新形势下的压力，开发商在重视产品本身的同时，也在悄悄转变促销方式。摒弃了浮躁的营销模式更精准务实，把产品的信息与目标客户群的需求相对应，不论是活动的模式还是产品的定位、规划和定价，都与客群需求越来越贴近。

笔者总结了以下几种目前主流的营销方式：

方式一：体验游——“体验游”侧重宣传片区配套及项目发展趋势，是“实景营销”的衍生，带领媒体或者准客户实地体验，直观感受区位优势，增强信心。

方式二：绿色生态公益活动——借助特殊节日，以园林景观为卖点，通过举办一系列的主题活动，营造绿色生态生活氛围，将品牌一直倡导的绿色健康生活以互动的方式植入客户心里。这类活动适合注重小区园林实景、向往绿色健康生活模式的客群。

方式三：业主户外运动——利用闲暇时间组织业主到大自然里，开展一系列户外活动，增进业主之间的相互交流，致力于打造富有人情味的小区。这类活动适合热爱户外运动、周末“家庭日”出游的客群。

方式四：主题文化活动——针对目前蓬勃兴起的国学热，开展一系列与项目无缝对接的主题文化交流活动，更能牢牢抓住部分客户的心，与之形成有效共鸣。

的确，对于楼盘的促销活动而言，精准务实将成为楼市营销主旋律。精耕细作，回归房子的居住本质，以人的居住需要为第一要素，提倡概念营销，才是房地产现阶段发展的主要方向。