■郭睿新

经历了近30年的发展之后，我国的房地产业在起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在产品业态和商业模式上。随着行业的不断成熟，房地产产品业态日渐丰富多元化：住宅有毛坯、精装、科技、绿色、集成等，商业（购物中心、商场、独立店、街铺）、仓储物流和工业厂房、酒店、体育文化和旅游度假物业、酒店式公寓、养老养生物业等，门类齐全。相对应的商业模式也在不断细分——快速周转、持有经营、产权式委托经营、基金代持、售后返租、以租代售等，模式不断创新。

今天我们来聊一聊近期的一个房地产市场细分的实例。2017年11月6日，雅居乐集团联手前中国乒乓球总教练刘国梁以及乒乓球世界冠军王楠及其丈夫，与威海市南海新区签订协议，共同打造威海市南海新区某体育休闲小镇项目。据了解，该项目是全国首个体育产业特色小镇，投资规模接近500亿，开发商为雅居乐，刘国梁的职务是项目首席顾问官及项目总设计师。

的确，我们也可以看到这几年，体育和地产的关系越走越近。笔者认为有三个原因：

一是政策导向。政府对于体育事业的指导文件密集发布，让大家有了更多对中国体育事业未来发展前景的期待。二是消费升级带来市场红利。中国的中产阶级人数已达2.25亿，消费升级正在悄然进行，当然也包括体育消费。相关报告指出，去年中国体育健身市场规模接近1.5万亿人民币，远高于其他发达国家。三是房地产进入“3.0时代”（租购并举时代）。“房”的阶段愈发理性，“地”的阶段空间渐小，如今的房地产正逐步走向“产”的阶段，必须和商业、旅游、文化、农业、休闲等产业形态融合，走多元化路线，才能寻求新的利润增长点，才能降低房企融资成本，这也是适应市场、稳中求进的基本手段之一。

当下地产商以各种方式涉足体育产业是有充足理由的。2016年国家提出要在2020年前培育1000个特色小镇，2017年国家体育总局发布《关于推动运动休闲特色小镇建设工作的通知》，明确指出：未来五年内，要在全国扶持建设一批体育特征鲜明、惠及人民健康的运动休闲特色小镇。于是，各大房企争相涌入体育小镇建设领域，雅居乐便是其一。

至于为什么要选择刘国梁及王楠夫妇做搭档，雅居乐表示：“是为了让更多的人‘乐活’起来。刘国梁等明星代表的体育精神——积极、拼搏、阳光、乐观、健康，就是‘乐活’理念最好的诠释。”刘国梁本人也表示：“体育小镇未来首先会努力争取一些顶级赛事的落户，然后借助影响力再去带动全民健身的推广。同时，它也将成为更多职业运动员、教练员退役后二次就业的平台和窗口。”

笔者想表达的是，特色小镇并不是一个水泥建筑的集合，也不是城市产业园的僵化模仿，它是以文化、生态、产业为特色的一个诗意栖居的场所，是一个系统、复杂、多元的工程，应注重循序渐进的过程以及特色产业与城市功能、当地人文、生态资源、多维经济之间的功能融合。它不需要快，反而需要慢，只有先挖掘出小镇独一无二的特色，才可能培育出有持续发展潜力的小镇样板。我们必须认识到，现阶段，房地产的产品业态与商业模式丰富多元才能最终提高企业的核心竞争能力，那种挖坑即卖房、是个开发商就能赚钱的“牛市”伴随着行业粗放式发展阶段的结束，将一去不复返了。

总之，如果将过去的30年作为我国房地产业发展的“上半场”，今后的20年，将是它的“下半场”。今后的日子里，城市的兴或衰、房价的升或降、开发商的壮大或消亡、楼盘销售的热或冷等，不应再一概而论——一个细分的时代已经到来！这是规律推动的结果。