■本报记者 赵 敏 杨会枝
编者按
党的十九大指出，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。加强物业管理、打造宜居环境，是民生幸福工程的重要组成部分。于2018年1月1日实施的新版《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》）强化了基层政府的责任，对业主、业主大会、车位车库的使用管理、小区管理秩序等诸多问题作出规定，对于建设管理有序、环境优美、治安良好的社区，使更多群众享受良好的物业服务，更好地保障居民权益，共享城市建设的文明成果，必将发挥重要的作用。今天，本报记者就新版《条例》的诸多亮点作以深度解读，以飨读者。
安居才能乐业。物业管理是关系民生的大事，对改善人民群众的生活和工作环境，实现安居乐业，提高社会管理水平，维护社会和谐稳定具有重要意义。2017年9月新修订的《河南省物业管理条例》（以下简称《条例》）经河南省第十二届人民代表大会常务委员会第三十一次审议通过，已于2018年1月1日起施行。
细细研读新版《条例》，我们惊喜地发现：一大批更规范、更具人性化的举措处处可见，更好地体现了以民为本的服务理念，为营造和谐社会奠定了坚实的制度保障。
强化基层政府职责 破解管理相关难题
业主委员会是代表业主利益、维护物业管理区域内全体业主合法权益的群众组织。然而，有关部门统计数据显示，《河南省物业管理条例》实施15年来，成立业主大会的小区仅占建成小区的7%，93%的小区未成立业主大会。
业主委员会成立难主要有以下两个原因：一是《条例》原来规定业主大会由物业行政主管部门指导召集，但物业行政主管部门人员有限，业主大会成立无人召集。二是建设单位、前期物业服务企业不愿意、不支持成立业主大会。
新版《条例》突出强化了基层政府在业主大会、业主委员会成立过程中的指导和监督作用。一是在业主大会筹备阶段，规定由街道办事处、乡镇政府负责组建首次业主大会筹备组，组长由街道办事处或乡镇政府的代表担任，业主代表由街道办事处、乡镇政府征求业主意见后确定。二是规定在召开业主大会时，街道办事处、乡镇政府应当派员参加。三是规定业主委员会不按规定组织召开业主大会的，由街道办事处、乡镇政府责令其限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处、乡镇政府负责召集。四是为解决较大小区业主大会开会难以及小区业主委员会工作难问题，规定业主户数超过300户可以成立业主代表大会，由业主代表大会履行与业主大会相同的职责。规定对业主委员会成员可以给予适当补贴。
另外，新版《条例》还明确了县级以上人民政府应当将物业服务纳入服务业社会发展规划和社会管理体系。通过这些制度的建立，推动物业管理由原来的物业行政主管部门单一监管向基层政府统筹协调监管转变。
相关部门责任明晰 出现问题齐抓共管
长期以来，水、电、气、暖等专业经营设施的管理维护、计量收费等问题是引发小区纠纷、影响安定的重要因素。究其原因，主要是由于设施的管理维护责任不明所致。为了防止建设单位在专业经营设施配置建设上的随意性及专业经营单位逃避附属设施设备的维护责任，保障水、电、气、暖等设施设备的使用安全，新版《条例》对水、电、气、暖等专业经营设施的安装、移交、维护管理等问题作出了具体规定，并对专业经营单位拒不接受，拒不履行运行、维护、更新责任的，规定了相应的法律责任。
同时，各相关部门职责也在新版《条例》第七十三条中做出了明确的规定。其中，住建部门负责建设工程竣工验收备案；监督建设单位履行建筑工程保修责任，监督检查房屋装饰装修活动；规划部门负责物业管理用房、老旧小区加装电梯等规划，负责对违法建筑的认定；城市管理执法部门负责查处违法建筑、毁坏绿地等行为；工商部门负责监督检查无照经营活动；价格部门负责监督检查价格公示、违规收费等活动；公安机关负责监督检查治安、消防、技防、保安服务等活动；质监部门负责电梯等特种设备安全和计量监管；财政、审计部门负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查；环保部门负责监督检查污染环境行为；人防部门负责对人防工程维护管理的监督检查。
新版《条例》还明确，街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度，协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、物业服务企业、专业经营单位等各方面参加。
细化物业管理服务 明确各方责任义务
为了保障物业服务企业为业主提供优质、高效的服务，新版《条例》对物业服务的原则、物业服务管理综合平台建设、物业服务企业的选聘、合同的签订与解除等作出了规定。
针对实践中产生纠纷较多的物业服务费用问题，新版《条例》明确了物业服务收费应遵循公平合理、质价相符的原则，并对物业服务内容、费用标准及公示制度进行了规定。新版《条例》细化了业主的交费义务和专业单位的收费责任，明确已竣工但尚未出售或者尚未交付物业买受人的物业，建设单位承担物业费用。为了解决物业服务企业解聘后移交难的问题，对被解聘的物业服务企业的撤出、交接程序和义务等作出了详细规定，并对物业服务企业未按照规定提前撤出物业管理区域的，规定了法律责任。
违禁行为有法可依 规范小区秩序管理
为了建设文明和谐小区，保障居住生活环境，在物业管理区域内，针对群众反映比较突出的现象和问题，新版《条例》专门规定了比较常见的18种禁止性行为，如擅自改变物业规划用途，损坏房屋承重结构、主体结构，擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，违法搭建建筑物、构筑物、障碍物，破坏或者擅自改变房屋外观，擅自架设电线、电缆，随意堆放、倾倒、抛掷垃圾杂物，高空抛物和露天焚烧，侵占绿地、破坏绿化植物和绿化设施，占用、堵塞消防通道，损坏消防设施、器材等行为，并且针对违反规定的禁止性行为，设置了相应的法律责任。
明确车位车库权属 保障业主合法权益
近年来，车位、车库是我市物业纠纷和矛盾比较集中的问题，主要原因有两个方面：一是车位、车库权属不清，二是车位、车库数量有限，有时不能满足业主需要。为此，新版《条例》在物权法相关规定的基础上，进一步明确建设单位应当按照配置比例确定车位、车库的归属；规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，不得将物业管理区域内的车位、车库出售给本区域以外的其他人；如有富余，可以临时对外出租，但每次租赁期限不得超过六个月。
在处罚方面，新版《条例》规定，建设单位将车位、车库出售给本区域业主以外的其他人的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期返还；逾期不改正的，没收违法所得，每违规出售一个车位、车库，处五万元以上、十万元以下罚款。建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上、十万元以下罚款。
规范维修资金管理 依法保障资金安全
据了解，维修资金的管理和使用在实践中容易出现两个问题：政府代管造成使用难，业主自管会出现资金安全风险。
为解决好这些问题，新版《条例》设定了业主大会自管和政府主管部门代管两种方式，规定业主大会成立前，专项维修资金由物业管理行政主管部门代管；业主大会成立后，根据业主大会决定，选择自行管理或代管。
针对紧急情况下维修资金使用难问题，新版《条例》规定因屋面防水损坏造成渗漏，电梯、消防等共用设施设备存在严重安全隐患等情况，物业管理行政主管部门或者业主大会应当在接到申请后三个工作日内拨付维修资金。
出台系列硬性规定 提升物业服务水平
规范运行是提升物业服务质量和水平的前提。新版《条例》对提高物业服务水平、规范行业发展，制定了一系列“硬”规定。比如，明确从事物业服务的企业应当具有独立的法人资格，拥有相应的专业技术人员；明确物业服务企业负有维护物业管理区域内环境卫生、定期对物业共用设施进行维护的义务；明确物业服务企业应当公示企业基本信息、公示服务内容及标准、公示电梯及水电气暖等维保情况；明确物业服务企业享受国家和我省有关现代服务业规定的税收优惠政策；明确物业管理用房配置，对物业管理用房的条件、权属和登记等也作了细化规定等等。这些规定，扩大了物业服务覆盖面，可以促进物业服务企业良性运转，提升物业服务质量和水平。
人们常说“三分建设、七分管理”。物业管理作为城市建设和管理的基本单元，在方便居民日常生活、提高人民生活质量、维护社区环境和秩序等方面的作用日益突出。从这些可圈可点的新举措可以看出，新版《条例》强化了基层政府、相关职能部门的职责，完善了业主自治管理制度，为充分发挥政府在社会治理中的主导作用、推动社会公众积极参与、形成社会治理的合力提供了有力的法治保障。新版《条例》的颁布实施，是进一步改善人居环境、更好满足人民群众美好生活需要的必然要求，也是规范物业服务活动、促进物业服务行业发展的现实需要。
我们期待并相信，一个物业管理良法善治的新征程已经开启，由此带给人民群众的获得感和幸福感必将越来越强烈……
版式/付广亚
