随着三季度进入尾声，各地老旧小区改造建设进入加速期。

改造提速

住房和城乡建设部摸底情况显示，需要改造的2000年以前建成的老旧小区大概有30亿平方米，2000年之后建成的一些小区也有改造需要。第三方机构根据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况初步测算，平均每个社区改造所需资金约850万元，每平方米所需改造资金280元。

按照国家要求，到2022年要基本形成城镇老旧小区改造制度框架、政策体系和工作机制；到“十四五”末，结合各地实际，力争基本完成2000年年底前建成的需改造的城镇老旧小区改造任务。

据记者观察，目前各地陆续披露老旧小区改造进度，部分地区完成进度较快。

针对老旧小区改造中参与方的资质，有专家指出，在建设过程中需要有意识地引入物业管理，物业管理的作用要比单纯的旧改建设重要很多。在老旧小区改造完成后，持续性的物业服务是保护老旧小区改造成果的关键。相比之下，做开发建设的企业进入老旧小区改造后，会面临与新房开发完全不同的情况。举例来看，既有建筑普遍存在能耗过高、使用功能不完善、年久失修等问题，直接降低建筑物使用寿命，影响住户的日常生活。这就需要在改造过程中，一方面，从源头采取防裂缝、防渗漏措施，延长防水工程保修年限；一方面，加强既有建筑使用管理，同时促使物业管理企业建立保养维护制度，以养为主，及时修缮，延长建筑物使用寿命。

三大痛点亟待解决

“老旧小区改造过程中，最大的难题是标准的制定。”专家指出，“标准既需要理论模型支撑，也需要实践应用，最主要的是居民需要。在制定过程中，需要满足老旧小区的功能需要，以用户思维重新构建老旧小区的标准体系，将老旧小区改造变成一种标准化的产品去输出。”

目前在老旧小区改造过程中，既包括老旧小区主体建设，也包括老旧小区周围的配套建设。其中，主体建设主要包括外立面改造、加固、抗震功能升级、改善居住面积等。配套设施建设则包括老旧小区周围商超、图书馆、停车场等一系列配套完善。

老旧小区周边往往有闲置的厂房、闲置的办公楼、闲置的空地，这些周边闲置的资产就是当前老旧小区建设过程中可以加以利用的重要资产。如何将这些闲置资产利用起来，改善老旧小区周围的环境，是老旧小区改造过程中非常重要的命题。将老旧小区配套和自身改造结合起来，真正改善居住环境，才能达到老旧小区改造的根本目的。据介绍，目前各地老旧小区改造水平不一，改造技术和交付标准存在较大差异。

针对老旧小区改造过程中存在的问题，专家指出，老旧小区改造主要存在三方面的痛点。第一，改造资金存在困难；第二，改造过程中存在技术标准不统一问题；第三，住户意见和满意度问题。

针对老旧小区改造过程中遇到的住户意见不统一问题，有专家称，住户意见不统一在老旧小区改造中非常常见。以加装电梯为例，三层以上的住户通常对加装电梯比较欢迎，而三层以下的住户则往往比较抵触。分析发现，很多老旧小区改造意见不统一，主要和出资有关。因为目前的政策是“谁受益、谁出资”，很多住户不愿意掏这个钱，于是产生了分歧。在实践过程中发现，如果对住户居住条件真的起到改善作用，这一问题就会迎刃而解。中证