■特约撰稿人 王毅敏

笔者认为，当下漯河的楼市并不是没有成交量、没有新投资，而是没有创新与好项目。一直都这样吗？当然不是，因为漯河在房地产发展初期是处于领先地位的。有哪些事件可以证明呢？

1.经济适用房建设最早。1996年漯河第一个经济适用房项目开工建设，并且规模庞大，有300多亩土地，共有45栋多层；

2.率先引领楼市现代营销理念。1998年，我市房管局就邀请河南地产界教父级人物——高重恒先生为漯河房地产开发商培训。1999年春节期间，我市第一个以现代营销概念出现的项目——沙田世纪苑就在当年的漯河亚细亚商场开盘。小城人第一次见到沙盘、楼盘模型，还有统一工装的售楼员们……新鲜不已，立即引发了轰动；

3.最早建设廉租房。2007年，我市廉租房实物配租占全省实物配租数量大概超过50%（时间具体数字忘了）；

4.2001年举办第一次房展会。相比外地市，我市较早举办此类房展会，把全市所有房企集中在房管局一栋配楼大厅一起展示，2003年就出了楼市地图；

5.2005年，曾经有平顶山开发商让笔者给帮忙物色案场（销售）经理，他们认为在漯河干过两年的置业顾问比平顶山大部分销售经理更有经验。

但是，2010年后，我市房地产市场慢慢渡过了鼎盛时期。发展受到局限是由以下原因决定的：1.管辖区域小，总人口目前为2640万，市场容量小；2.外来开发商考察漯河市场之后大都不敢贸然进驻，即便进驻了，也没取得骄人业绩。这不仅对本地开发商没有起到示范带头作用，也使未进驻漯河的开发商普遍不看好漯河房地产开发前景。

那如今漯河的房地产市场形成了怎样的市场格局呢？

板块分割清晰，客群分布明显。由于沙澧两河流从市区流过，再加上京广铁路和行政区域划分，我市可分为若干板块，并且每个板块楼盘项目差异显著，客群清晰，如表格所示：

目前我市由于自身人口少，再加上前些年开发面积大，导致内生性需求不足，以市区外购房者为主。现在非市区户籍购房者比例已经超过16%。市区主要以奢侈型消费与改善型消费为主。因为各个区域自然环境与城市规划差异，购房者在不同区域表现出明显的差别。（未完待续）

版块

代表楼盘

客群

价格区间

天明·第一城、泰威·中央公园、金色龙湾、瑞贝卡·家天下

召陵区、周口农民及铁路以东居民

召陵区

3200元左右

龙城国际、东望、城投水城

区域内首改、进城村民及返乡置业者

铁路东

3200元~4500元左右

昌建·东外滩、广鑫·帝景城、华东·森林湖、运跃·檀溪谷

高中低收入购房者均有，房价标杆在东外滩

3200元~8000元左右

沙北东区

沙北

广天·颐城、金色君苑

高端项目集中区

4000元~7000元左右

天鑫·现代城、滨河·颐景园、富华·棕榈城

中低收入购房者及农民进城购房者

郾城

4000元左右

以改善型置业者、白领、公务员为主还有进城的购房者

建业·壹号城邦、MOCO·新世界

淞江新区

4200元~5000元左右

昌建·广场、贰号城邦、尚书房

老城区

老城区居民

4300元~5800元左右

恒大·名都、恒大·御景、永信·伯爵山、长江国际广场、恒润·阳光福园

改善型为主的购房者及县区高收入人群

双龙区域

4500元~6200元左右

西城森林半岛、长申玉、滨湖国际、月湾湖、畅园国际、中王·奥特莱斯

高端改善人群及区县进城的高收入人群

4500元左右

高铁区域

中低端改善及农民进城的购房者

开源

开源旗下所有项目

3800元左右