作者：汪新飒

情事变更原则要在商品房买卖中具体适用，总的来说，须处理好两个问题，其一为外部问题，即了解在商品房买卖中引入情事变更原则的必要性;其二是内部问题，即在商品房买卖中适用情事变更原则的构成要件问题以及法律效果问题。

一、在商品房买卖过程中引入情事变更原则的必要性

（一）商品房买卖合同纠纷的特点。商品房买卖具有一般商品交换的性质和法律特征。但由于交易客体的特殊性，它还具有以下特点：

1.从房产本身的特性出发，商品房买卖合同标的额较大，专业性强。商品房的价格在现代社会越来越高，买房难的现状难以缓解，而其价格也取决于其成本、地理位置、供求状况等诸多因素的影响。

2.从商品房买卖的交易手续上来看，具有复杂性和长期性。一方面由于房产属于不动产，权属变化需要通过不动产登记变更手续来进行；另一方面，房地产开发周期长，资金周转慢，所需资金数额巨大，开发商以收取定金和预付款的方式获得一定的建设资金,但这种销售模式，使合同长期处于不确定中，该合同所基于的情事很可能因国家政策的调整、市场的波动、金融危机等而发生异常变化，最终导致合同难以履行，故符合情事变更渐进性的特性。

3.从社会效果上来看，房地产交易无论以何种形式出现，都会涉及土地资源的占用和土地收益的重新分配，并在一定程度上对整个社会的生产、生活产生影响，具有较强的社会性。可见，基于商品房买卖合同的特征，适用情事变更原则对当事人权利义务的平衡、发挥最大社会效应具有重大作用。

（二）新形势下商品房买卖的现状。为抑制投资性住房需求和打击投机性住房需要，自2010年1月7日国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》起，中央和地方政府紧接着采取了一系列法律、经济以及行政等必要手段，针对贷款利率、税收以及土地供给等多方面内容，颁布出台了多项政策、细则。主要有：

1.贷款利率上的新政。一方面是提高首付比例，且对应增加贷款利率，购买首套房的购房者，要求贷款首付比例不低于30%；购买二套房的，贷款首付比例不得低于70%，贷款利率不得低于基准利率1.1倍；第二方面是禁止发放贷款。政策表述为：对于购买第三套住房的消费者，银行可暂停对其发放贷款。这样在贷款政策上打压了一部分投机性购房者。

2.限购政策的出台。政府还积极运用行政干预方式，例如设定了房屋买卖的主体资格。该政策主要针对北京地区：对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。

二、情事变更原则的适用条件

所谓情事变更原则，指的是合同有效成立后，发生了当事人不可预见的事情（或不可归责于双方当事人的原因），使得合同的基础动摇或丧失，且继续履行合同原有效力违反诚实信用原则（造成显失公平）时，则应允许变更或解除合同的法理。探其本质，情事变更原则是诚实信用原则的具体体现，目的在于尽量避免因情事变更所产生合同履约的不公后果。认定是否构成情事变更，通说认为由五个要件构成：

（一）须有情事变更的事实。情事变更的事实是情事变更原则适用的首要条件。所谓情事变更是指合同赖以成立所需要的各种客观事实和环境基础发生异常变化。在实践中，判断情事是否发生变化，应以法律行为基础是否丧失、当事人目的是否实现、是否造成对价关系障碍等为标准。

（二）情事变更须发生在合同成立之后、履行完毕之前。一般认为，若情事变更在合同成立之前已经发生，当事人并不知情，该事情的变更导致合同的履行对一方当事人显示公平的，可适用《合同法》第54条第1款第1项，就不得主张适用情事变更原则。若情事变更发生合同订立时，双方订立合同仍以变化前的基础事实来确定，则不受其调整。若该事项在合同履行完毕后发生，双方因合同履行致使了合同权利义务的消灭，也就是丧失了适用情事变更原则的基础。

（三）须情事变更的发生不可归责于当事人双方。主要是指情事变更不能为当事人尤其是受到不利影响的当事人所控制，也就是双方当事人对事情的客观变化均无过错。从程序要件上来说，情事变更规则的适用，以当事人提出主张为必要，即法院不得主动适用情事变更规则。

（四）情事变更须是双方当事人缔约时无法预见的。一般认为，所发生的事项具有不可预见性时，才有适用情事变更规则的可能。如：房产调控政策，是双方当事人在合同成立时不可预见到的，应适用情事变更规则。因房地产市场的特殊性，决定它的可预期范围，因此，绝不能与一般商业风险相提并论。

（五）情事变更须致使履行原合同显失公平。一方面，情事变更以后，如继续履行合同，对处于不利地位的当事人明显不公平，违背了诚实信用的原则。且显失公平的出现是由情事变更直接引起的，并且是显著而特别的不公平，严重违背诚实信用原则，而非一般违反。另一方面，继续履行合同会导致合同目的无法实现，才有必要变更或解除合同。

三、适用情事变更原则的法律效果

根据《合同法》司法解释（二）第26条的规定，客观情况的变化构成情事变更时，当事人可请求法院变更或解除合同，法院根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或解除。除此之外，学界普遍认为还有一种“再交涉义务”，即处于不利地位的当事人一方都可以请求对方当事人重新协商合同。

（一）再交涉义务。情事变更发生后，当事人一方确定后应尽快向对方提供重新协商合同条款的要求，同时须说明提出要求的具体理由，以便对方做出应否同意重新协商的决定。

（二）请求变更或解除合同的形成诉权。重新协商合同条款的请求被对方当事人拒绝或者重新协商无法达成合意时，双方当事人均可以请求法院变更或者解除合同。法院如果查明确实存在情事变更，应对合同进行调整。只有在合同无法调整时，才可判决解除合同。即使一方当事人提出了解除合同的诉讼请求，只要符合实质正义，法院仍可只作出变更合同条款的决定。但如果合同不能调整而须解除的，其进一步的效果为：未履行的义务被免除，互相返还已受领的给付和取得的利益，无法返还的应作价偿还，将情事变更引起的风险合理地在双方当事人之间分配。

综上，对于可以预见的政策调整，当事人在订约时未尽必要的注意义务，由此产生的不利后果应由当事人自己承担，不适用情事变更规则。

作者单位：河南首问律师事务所