■特约撰稿人 王毅敏

在双重利好的情况下，三四线城市成交量开始上涨，今年的去化速度明显加快，部分城市出现了量价齐升的态势。在一二线城市工作和生活的“50后”、“60后”，如果将来准备在家乡养老的话可以考虑入手了，而“70后”、“80后”的人群如果经济条件允许，可以考虑给父母在地市和县城买房子了。

同时三四线城市因为工业少，空气污染少，它会在另一个全新的领域给房地产带来新的机遇。

最近几个月，大家的目光一直盯着一二线城市，尤其是16个热点城市。无论是房价上涨、还是国庆节期间数个城市连续不断地出台政策各种限购限贷，还是最近杭州政策加码以及昨天在网上流传的中央明确要求16个热点城市在党的十九大召开前房价只能降不能上涨。

大家的目光一直盯在热点城市，但我们不要忘了，其实大多数人都是来自农村或者中小城市。因为改革开放之初我们的城市化率只有17.9%，即便是现在，我们的城市化率也只有56.1%，而河南省的城市化率也只有46.6%，比全国低了近10%，而我本人所结识的郑州房地产业内人士也大多来自农村。

在这样的情况下，关注三四线城市的房地产市场还是很有必要的。

说句实在话，一二线城市尤其是中西部的一二线城市只适合工作，不适合生活，特别是像郑州这样快速崛起的城市更是如此。我们河南的很多地市甚至县城生活起来都比省会强，特别是豫中南地区，空气质量、绿化、植被都很好，在当地买一套将来自己退休了住，或者给父母买一套还是很有必要的。

那么现在三四线城市的市场究竟怎么样呢？

漯河作为豫中的主要交通节点城市具有其特殊性。2015年市区购房者仅占购买房屋数量的17.8%，本地郊县的占到55.1%，本省其他地区占23.4%，外省3.7%。

下面是今年该地前三季度的销售面积及增幅情况（如下图表一）。

在销售面积大幅度增加的同时，销售价格在稳步增长（如下图表二）。

政策利好 销售面积不断增加

漯河出现销售面积增长达246.32%的原因首先得益于政策，也就是我市响应河南省政府号召，比较及时地在2015年9月16日就推出了相关补助政策。在后面河南各地的购房补助政策中我们可以看到，我市在实施补助政策时间节点上是在全省排在第三位的。

从后面的列表我们可以看出，我市政策上有三个特点：A.比较早；B.补贴力度大，200元和100元；C.范围广，不分户籍，不分套数，所以吸引了周边县市的人。

其次我市第一季度的增幅喜人，第一季度成交量同比增长668%，原因除了返乡置业之外，就是政策节点在2月29日，从3月1日到8月31日补贴调整为100元。所以叠加效应导致一季度同比增长了668%的涨幅，而前三季度的销售面积达271万平方米的数据，几乎相当于过去五年平均年销售面积的3倍。

延续政策引发销售市场持续走热

漯河的补助政策是从2015年9月16日开始，截止日期是8月31日。即便这样，在政策结束后的9、10月份，市场成交量并没有出现断崖式的下跌，而是仅有缓慢性的下跌。而据一些个别项目反馈的情况来看，在经历了一二线城市疯涨之后，返乡置业反而在增加，尤其是我市的高铁区域，作为一个新的城区，原本该区域没有人气，但由于受到市场多重利好影响，现阶段出现了一房难求的局面，并且从过完春节到现在房价平均涨幅在500元~800元。这是一个不小的涨幅。

政策效应是一方面，由政策效应和大城市挤压出现的外溢与回流也是这轮成交量上涨的基础。

在上轮政策结束之后，其实各地都在储备后续的政策。

多种政策继续加码

现阶段，河南全省基本上都在采取统一的政策：

（1）把原来的实物补偿办法改为现金补贴方法，以快速缓解市场上过量库存；

（2）停止建设保障性住房，全部从市场上现有的商品房中回购；

（3）把非户籍人士纳入到公共租赁房保障范围，提供更多的保障性公共租赁房，以缓解市场库存压力；

（4）针对农民进城出台补助、减免税收、入户及由农业银行推出“农民安家贷”，简化办事程序及条件，加快农民进城速度，加快城市化进程。

农民进城是必然趋势，尤其是在我省现在城市化水平几乎落后于全国平均水平近10%，我省的城市化进程还有很长的路要走这样的情况下，后续还会出台相关的政策来加速城市化进程。（未完待续）

前三季度销售面积同比 二手房总面积住宅非住宅总面积住宅非住宅面积增幅271.04246.3224.72243.22%274.51%21.43%162.4413.78

（表一）

新房二手房成交均价环比同比成交均价环比同比40977.56%11.45%3190-1.33%-1.01%

（表二）