■特约撰稿人 王毅敏

一组数据是这样的：去年正月初六当天从郑州四个方向下高速的车辆有185万辆，而今年正月初六的数据则变成了230万辆，一年之间增加45万辆，按照每辆车平均乘坐两人计算，仅正月初六当天返郑人口就到达了460万人。这与另外一个大数据相近：春节期间郑州空城指数45.9%，也就是说有45.9%的人都离开了郑州，郑州户籍人口2015年957万，加上流动人口，大概在1300万左右，也就是说城区人口中有大约600万人春节期间离开了郑州。

我们再看另外一组数据：2006年，郑州在校小学生45.4万人，而2015年这个数字是79.1万人，10年期间在校小学生增加了33.7万人。

我市相应的数字是这样的：2006年在校小学生是20.53万人， 2015年19.74万人，减少了0.79万人。

在临近漯河的周口，2007年在校小学生人数为148.54万人， 2015年90.95万人，减少了57.59万人。

周口市减少那么多的主要原因是周口作为河南人口第一大市，人口在1000万左右，但是城市化率不足30%，由于缺乏工业，没有更多的就业机会，所以当地青壮年都以外出务工为主。在许多城市的出租车行业中周口人占据着主要市场，比如在无锡、厦门、杭州、青岛等地都是周口户籍的出租车司机，而在上海从事货运的司机周口也占据着相当大的数量。这样的情况下，周口籍贯的人有少部分在一线及经济发达地区安下了家，而另外一部分则在郑州买了房子，还有部分在相邻的漯河买了房子。

现在漯河有不少出租车司机老家也是周口的，另外一个数据是仅漯河五高在2010年就招收周口所属的西华户籍学生400多人。在西华到漯河市区入城方位，有两个小区，一个叫山水杭城，这个小区有超过60%的房子是被西华户籍的人购买走的；另一个是广弘花园，也有超过35%的房子被西华人买走。在漯河临近周口方向的召陵区，那里在售的20多个小区中，有35%左右的购房者都是周口的，另外还有驻马店上蔡的。

据我市房管部门提供的信息显示，2015年市区购房者只有17.8%，因为当年有部分商业银行不对非当地户籍购房者提供按揭贷款。这就阻止了不少非当地户籍的人士在当地购房。

笔者不少朋友在地市或者县城从事房地产销售，据他们反映：现在的情况基本上是县城75%左右的房子被乡镇的人买走，而在地级市则是70%左右的房子被非市区的人购买。

由于经济发展不平衡，越来越多的人离开家乡，尤其是大学毕业生。他们如果不能在地级市进入公务员序列或者是财政拨款的事业单位，都愿意去一线城市及发达地区，或者到本省的省会城市。去年郑州9月份合同备案中非户籍购房者已经达到了82%，这并不是说大部分房子都卖给炒房者了，而是很多在郑州工作的人并没有选择把户口从农村迁移到郑州，还有一部分购房者则是因为现在孩子还小，在上大学，有的甚至还在上初中，但是家里条件允许，已经提前在郑州给孩子买了房子。

现实就是这样，人在不停地往更高的城市迁移。在高房价之下，迁移的规律是这样的：乡镇的外迁有一半以上的人会在县城购买房子，有大概三分之一左右会直接在地级市购买，有部分是直接在省会城市购买，也有部分是在发达的三四线城市购买，比方说在无锡、嘉兴、佛山这样的地方购买。以河南为例，现在河南的地级市大部分房价维持在3860元~4500元每平方米，买一套120平方米的房子总价在46万元~54万元，有的可能更低。

现在郑州房子均价在14000元左右，首付已经没有30%了，那么一套100平方米的房子就是140万，首付需要52万元，加上契税、维修基金及其他费用，差不多需要55万元。这个首付款对于进到省会郑州的农村家庭来说，大部分是拿不出来的，但是这个数对于那些原本就在地级市已经10年或者更长时间的家庭来说是没有问题的。即使他们没有那么多现金，但是在地级市，一个家庭有两套房子的都应该在70%以上，而有些家庭都会有三套甚至更多的房子，那些地级市中的城中村拆迁户也会有三、四套房子，那么这些家庭的“90后”子女一旦在省会，就像郑州这样的城市工作的话，把地级市的房子卖一套，再加上家里的一点存款付首付是没有问题的。

一线城市房子单价都5万元了，但是只要不限制购买，这个价格也是可以承受的，因为省会城市毕业在一线工作的人其家庭是同样可以支撑他在一线买房的，道理和算法同原本地级市的家庭子女留在省会城市一样。

人员的流动就是这样，大部分是逐级流动的，只要是这样，购买房子都没有问题，财富就这样一级级地被吸附走了，最后留在农村及县城的都是经济条件差的人。

在这样的情况下，三、四线城市房地产就发生了巨大的变化。地级市那些初次进城的购房者首先考虑的不是在城里买到最好的房子，而是能够有一套房子就满足了。所以挑选最便宜的房子是他们的首选，这也是从2013年到去年年底三、四线城市房价几乎没有上涨的原因之一。三、四线城市的开发商竞争的其实不是优质的产品，而是最为实惠的小区。

这是对于首次进入三、四线城市的家庭来说的。另外还有逆势的购房群体，这样的群体现在不多，但是未来会不少。比如说现在已经在北京、上海或郑州购买过房子的“60后”、“70后”、“80后”们，在未来十年左右的时间他们会选择在三、四线城市购买房子来养老，就像信阳、漯河、南阳这样的城市。由于有很好的水资源，城市风景优美，生活节奏缓慢，生活成本低，所以他们会选择在退休之后返回这些城市养老。这部分人见多识广、收入可观（相对三、四线城市），他们购房时选择的不是价格，而是安全、舒适、优美的社区景观与配套服务。另外是两个人居住，所以房子不需要那么多卧室，两个就行，但是不能是中户或是不南北通透的。这样开发商可以考虑做成100平方米左右的全部南北通透的房子。毕竟这些人是不差钱的。

即使不是这些人返回家乡置业，即使是一直在三、四线城市生活的“60后”、“70后”们，在把子女送到一、二线城市之后，他们同样是需要那种高品质社区的两房。

但是现在三、四线城市几乎没有这样的产品。

这是三、四线城市的开发商很多项目滞销的原因之一，一方面购买群体已经发生了变化，另外原有的购买群体的需求也发生了变化，而不少的人思维僵化，一直停留在十年前的刀耕火种年代。这也是不少开发商在三、四城市难做的重要原因。

不是难做，而是你根本没有认真研究市场，也没有真正把握到市场的需求变化。

市场就在那里，只是你没有看到而已！