一旦房地产税政策落地，市场预期被逆转，住房持有环节成本的上升，将可能成为压垮房地产泡沫的“最后一根稻草”。笔者认为，短期内房地产税政策落地，除了面临立法授权、税基和税率确定、全国不动产信息共享等障碍外，决策者还可能需要应对以下方面的两难选择。

第一，征收房地产税与“扩大中等收入群体”间的抉择。《中国家庭金融资产配置风险报告》数据显示，不动产在我国家庭金融资产配置中的比重不断攀升，2016年达到了68.8%，其中69.05%城镇家庭仅有1套房产，15.44%家庭有2套房产，仅有3.63%的家庭拥有3套及以上房产。可见，大部分居民购买房产目的是满足自身自住需求，仅有1套或2套房产的城镇居民构成了城市中等收入家庭的主体。若按照上海、重庆试点方案中确定较高的免征额，则达不到构建房地产市场长效机制、拓展地方税源的效果；若按照国际较为普遍的广覆盖方式征收，房地产税一旦落地，中等收入家庭不但要承担原来按揭贷款，还需要新增新房地产税负担。显然，这与十九大报告多次提出“扩大中等收入群体”的发展方向不相符。

第二，房地产税落地与短期通胀压力的抉择。从各国的长期经验看，房地产税与控制房价并没有必然的联系。但是，就当前房地产市场的预期而言，房地产税在控房价的长期目标方面依然被寄予厚望。特别是空置率较高、投机氛围较为浓厚的地区，房地产税政策一旦落地，投资者心态和市场预期将发生转变，不同收入家庭财富配置结构将发生调整。不动产持有成本的上升，将可能引发短暂的抛售潮。而在过去十余年内，央行发行过剩货币，之所以没有引发通货膨胀，主要是房地产市场在中国经济货币化进程中扮演着最大的“货币蓄水池”角色，房地产税政策落地导致的短暂抛售潮，流出的社会资金将可能进入实体经济，过剩流动性将对通胀形成压力。与此同时，在没有出现抛售潮的地区，住房租金的压力也将因为房地产税落地而上升。总之，房地产税政策落地，将可能造成较大的短期通胀压力。

第三，房地产税的高征税成本与短期低收益的抉择。房地产税作为一个全新的税种，要在全国推广并取得预期效果，至少有四方面的工作需要全面推进：一是全国不动产信息共享；二是通过各种渠道对纳税人进行“教育与培训”，让纳税人充分了解相关的法律规定；三是在不同城市建立完善的、可持续调整的“个人住房评估值”系统；四是政策落地后要建立房地产税监督机构，建立纳税申辩制度，纳税人有途径提出异议和申诉。以上这些工作都需要地方政府付出高昂的人力成本、时间成本和博弈成本。因此，在许多三、四线城市，房地产税的开征成本甚至可能高于其收益，这会抑制地方政府的积极性。如果按照中央有条件地区“分步推进”的原则，地方政府可能陷入两难选择，特别是财政困难地区有拓展财源、征收房地产税的积极性，但房地产税落地之后将削弱本地房地产市场的吸引力，恶化本地营商环境，进一步打压实体经济。

不可否认，全面征收房地产税是构建房地产市场发展长效机制的基石之一，但是房地产税的落地短期内仍然面临一系列风险与难题，如何应对这些挑战，需要决策部门和各级地方政府做出艰难抉择，充分评估房地产税成本、收益和相关风险。（有删减）人民