近两个月以来，金融机构和房地产行业监管政策的叠加效应在市场上逐步凸显。业内专家分析认为，未来的政策调控思路仍将继续围绕“房住不炒”来展开，长效机制的逐层推进也将进一步稳定房价预期。楼市价格微调窗口已经打开，未来投资宜保持谨慎态度。

市场长效机制加速落地

中国指数研究院有关人士表示，近期房地产市场政策面的情况可以简单概述为：国家坚持调控目标不动摇、力度不放松，地方继续深化调控；住房租赁政策进一步细化，购租并举住房制度逐步推进落实，房地产资金端口全面收紧，规范购房融资行为力度再加大。而随着购租并举模式确立，楼市交易未来或将进入一个新的时代，房地产长效机制有望加速落地。

11月，来自全国和地方的房地产相关政策事件可谓层出不穷。11月6日，住房城乡建设部、人民银行、银监会联合部署规范购房融资和加强反洗钱工作，提出严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房。11月21日，住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在武汉召开部分省市房地产工作座谈会，再度强调了“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重，引导好市场预期，防止出现大起大落。这意味着，接下来国家会加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

年底或现价格微调窗口

在多地调控深入稳市场的政策压力下，近期各线城市楼市成交普遍保持低位平稳运行。

几天前，国家统计局发布的前十个月全国房地产开发投资和销售情况则显示，1~10月份，全国房地产开发投资90544亿元，同比增速比1~9月份回落0.3个百分点。

机构近期的监测也印证，受政策调控影响，11月楼市降温明显，各线城市交易出现明显分化。12月1日，上海易居研究院发布报告称，今年11月，50个城市新建商品住宅成交2338万平方米，同比下降13%。自今年3月以来，连续9个月同比下滑。其中，一线城市下滑幅度最大，二线城市次之，三线城市降幅最小。这显示出，今年楼市区域分化特征已经突显。

上海易居研究院指出，对于部分政策宽松的三四线城市来说，在房企年底冲业绩的压力下，市场热度可能还会持续一段时间。但随着各地坚持“房住不炒”方针，楼市调控政策短期内仍将维持稳定，并且金融环境仍有趋紧趋势，因此不会出现年终翘尾。

未来投资应去芜存菁

面对当前政策和行情趋势，投资怎么办？

信贷和房地产市场调控政策未来预期不会放松，近期机构监测到的楼市交易回暖现象主要体现在成交量上，而非成交价上，且成交区域主要集中在远郊。业内专家分析认为，以上种种迹象表明，未来楼市回调压力还是很大，投资者短期内要非常谨慎。

展望2018年的房地产行业投资环境，兴业研究所从策略上用了“分化加剧，去芜存菁”八个字来概括。该机构认为，政策核心还是以“稳”为主，“租购并举”长效机制加快推进。因而，2018年销售端限购、限贷的力度不会放松，限售也将作为未来房地产调控的常态化工具之一；融资端抑制房企过度加杠杆的核心目的不变，政策环境仍较紧。在调控不放松的背景下，“租购并举”长效机制将加快落地。预计2018年商品房销售将进入负增长区间，全年商品房销售面积同比预计收在-8%左右；开发投资增速则受到低库存水平、土地成交量涨价稳、租赁用地供应的正向支撑，有望稳中回落至约3%左右，仍维持正增长。人 民