问：立法的根基是社会需求，民法典设定居住权目的是什么？

答：民法典本质上是私法领域宪法的体现。民法典物权编专门规定居住权，民法典第366条规定：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，实现对特定弱势群体的住房保障，为解决婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等问题提供法律保障。

问：居住权对买房、卖房、租房影响有多大？

答：举例说明，很多父母将房产赠与子女时，希望能够在房屋上为自己设定稳定的居住权，若有居住权制度，双方只要到登记机构办理居住权登记即可，无须再约定。但在民法典物权编草案增加居住权制度之前，司法实务中，当事人只能靠双方约定来落实这种意愿，假如子女把房子出卖并过户给第三人，前述约定就无法实现，老人将无房可住，而在有居住权制度下，无论房屋所有权是否转让，均不影响居住权的实现。

问：很多离婚案件中，夫妻离婚后，为无住处的配偶设定居住权，如何从法律层面理解该现象？

答：最高人民法院《关于适用婚姻法若干问题的解释（一）》第27条第3款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”该规定体现了居住权的人役权性质。

比如“王某诉蔡某某离婚后财产分割纠纷案”，房屋认定为被告的个人财产，但原告王某离婚后没有住处，没有稳定收入来源，且身体健康状况不好，属于婚姻法规定的生活困难，法院判令其可继续在被告房屋中居住。这一作用在物权编中继续得到发挥。

家庭成员和亲属间因为分家析产、共同生活等原因，甚至在长期为家庭提供服务或一起生活的非家庭成员之间，也可能产生居住权。这些亲属间的居住权的设定有利于维护家庭内的和谐，这也体现了家庭成员之间帮扶互助的美德。

问：民法典“居住权”对租房纠纷有什么解决途径？

答：不少房东会随着租住年限的增加要求涨房租，如果不同意就通过其他手段逼迫租客退租解除合同。居住权的制度设计有助于保护租客利益，民法典生效后，如果租客想要长期租房，可以与房东额外签订居住权合同，设立与租赁年限同等时间的居住权。这样即便房东想涨租金解除租赁合同，但如果居住权期限未满，租赁合同解除后，房东也无法再次出租获利。

问：居住权的设立是否应经过登记？如何设立居住权？

答：民法典第368条规定：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。也就是说，居住权是用益物权，是绝对权利。居住权人对房屋具有较强的管领力和支配力，能够基于物权请求权保护自己的权利。居住权可以通过订立书面合同的方式或者遗嘱方式设立。

河南信博律师事务所律师 程会远