近年来，网络司法拍卖受到社会的广泛关注。然而，参与网络司法拍卖的相关法律知识并不为大家所熟悉，悔拍、无资质竞拍等现象时有发生。就其中的热点问题，法官作出法律提示。

问：悔拍将承担什么责任？

答：司法拍卖中，部分竞买人抱着“玩一玩”“试一试”的心态参拍，未认真阅读参拍公告和拍卖提示，常出现因拍非所需、尾款资金不足等原因导致悔拍情况的发生。

需要指出的是，网络司法拍卖作为法院处置被执行人财产的重要途径，具有司法权威性和公信力，当事人在明知网络司法拍卖规则的情况下拒不缴纳拍卖款项，不仅损害了申请执行人的合法权益，也严重扰乱了司法秩序。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》中明确，拍卖成交后买受人悔拍的，缴纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。悔拍后重新拍卖的，原买受人不得参加竞买。

法官提示竞买人，网络司法拍卖是法院的强制执行行为，在强制执行程序中“悔拍”不存在“七天无理由退换”，竞买人在竞买前要仔细阅读公告，结合自身情况确定是否参与竞拍。

问：房产被拍卖后，原业主与租客此前签订的租赁合同效力如何？

答：合同法规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即“买卖不破租赁”。

对于拍卖房产上已设定租赁权的，执行程序中，法院在拍卖前会对其租赁权进行实质审查。如果租赁合同在查封之前签订，并实际履行且交付租金，这种情况下租赁权可以得到保护，即适用“买卖不破租赁”这一规定。

租赁合同对买受人具有约束力，买受人有权收取剩余租赁期限内尚未交纳的租金，但不得强行要求承租人腾房。对于这类法拍房，竞买人应当在充分了解租约期限、租金交纳方式等前提下，根据自己的实际情况决定是否参与竞拍。

问：竞买人购买政策性房屋时，需要注意什么？

答：司法拍卖房产不改变该房产的土地性质。经济适用房、自主性商品房等政策性房屋，土地性质为划拨用地，在上市交易时，必须先改变土地性质，即缴纳土地出让金。司法拍卖过程中，需补缴土地出让金的承担主体会在法院公告中载明，竞买人需仔细阅读公告。

法院在拍卖公告中会详细介绍标的物的基本情况，同时对于税费承担、土地出让金承担、欠费情况、是否限购等会有专门的特别提示。

还需要注意的是，竞买人参与房产类司法拍卖时，原则上应遵守标的物所在地的限购政策。此外，竞买人应在参拍前全面了解房屋性质、房龄、土地出让金欠缴情况和负担主体、房产交易可能产生的税费等情况，必要时可以咨询法院或司法辅助机构，从而正确预估可能缴纳的费用，防止出现不必要的纠纷和损失。

问：法院进行司法拍卖时，会收取佣金吗？

答：法院网络司法拍卖房产及其他拍品，属于法院司法处置财产行为，不会与任何中介公司签订代理合同，除公告中载明应由买受人负担的费用，原则上不收取任何拍卖费用。

网络司法拍卖零佣金，意向竞买人要通过法院指定的拍卖网站参加竞拍，对中介机构以法院名义进行的宣传、咨询、看样、收费等行为要提高警惕。

据《法治日报》